香港物業印花稅懶人包：從價、額外、買家印花稅全解
在香港購買物業，涉及的印花稅並非單一項目，而是由從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty, AVD）、額外印花稅（Special Stamp Duty, SSD）及買家印花稅（Buyer’s Stamp Duty, BSD）三部分組成，三者可疊加徵收。繳稅責任在簽署買賣協議後 30 天內完成，逾期會被罰款甚至被追討法律責任。2024 年 2 月 28 日政府「全面撤辣」，住宅物業的 SSD 及 BSD 已取消，但非住宅物業及撤辣前已簽約的個案仍須按舊制處理。本頁扼要說明各項稅項的適用情況、運作機制及關鍵變化，協助讀者掌握最新稅務環境。
三項印花稅的定義與區別
從價印花稅（AVD）
AVD 是最基本、所有物業買賣都必須繳付的稅項，按物業代價或市值（以較高者為準）乘以累進稅率計算。2026 年 2 月 26 日起，住宅物業使用第一標準第一及第二部稅率（兩者稅率相同），非住宅物業則使用第三部稅率。AVD 由買方支付，無論買家身份（永久居民與否）均須繳納。首置買家若符合條件，可享較低的第二標準稅率（見「首次置業印花稅」專頁）。
額外印花稅（SSD）
SSD 原本針對短期轉售住宅物業的賣方徵收，目的是壓抑炒賣。凡在購入後 36 個月內（按不同時期調整）出售，賣方須按持有期繳付 10% 至 20% 不等的額外稅款。此稅項已於 2024 年 2 月 28 日起全面取消，適用於該日或之後簽立的文書。換言之，現在買入住宅物業後，隨時轉售均無需繳付 SSD。
買家印花稅（BSD）
BSD 原針對非香港永久性居民（包括所有公司）購買住宅物業時徵收，稅率曾為 15%（2012 年 10 月 27 日至 2023 年 10 月 24 日），後下調至 7.5%（2023 年 10 月 25 日至 2024 年 2 月 27 日）。與 SSD 一樣，BSD 已於 2024 年 2 月 28 日起廢除，即非永久居民或公司購入住宅物業，今日已無須支付 BSD。
三項稅項何時疊加
在 2024 年 2 月 28 日之前，若一位非香港永久居民買家購入住宅物業，並在短期內轉售，便須同時繳付 AVD + BSD + SSD（若符合 SSD 條件）。撤辣後，住宅物業僅須繳付 AVD，非住宅物業則視乎情況可能仍須繳付 SSD（但非住宅物業從未受 BSD 規管）。本質上，撤辣大幅簡化稅制。
繳稅時間、責任人及逾期後果
- 繳稅時間：買賣雙方在簽署正式買賣協議後的 30 天內，必須向稅務局提交印花稅申報（即「打釐印」）並繳付相關稅款。遲交一天即須繳付罰款。
- 由誰繳交：AVD 及 BSD 由買方負責；SSD 由賣方負責（撤辣前）。在實際交易中，買方常會代辦全部文書，但最終稅務責任歸屬於法定納稅人。
- 逾期後果：逾期申報會被徵收罰款（最高可達應繳稅款 10 倍）；若故意不繳，稅務局可向法院申請追討，甚至影響物業的業權轉名登記。
2024 年 2 月「全面撤辣」——今日買家與 2023 年買家的重大分別
政府在 2024 年 2 月 28 日宣布取消了住宅物業的 SSD 及 BSD。具體影響如下：
- 2024 年 2 月 28 日或之後簽訂買賣協議的買家：只須繳付 AVD，無須考慮 SSD 或 BSD。即使是首次置業、換樓或非永久居民，稅負大幅減輕。
- 2023 年或之前簽約的買家：仍須按簽約時的舊制處理——例如 2023 年購入物業的非永久居民，須同時繳付 AVD 及 BSD（當時稅率為 7.5%）；若在短期內轉售，還可能被追收 SSD。
- 非住宅物業（如商舖、寫字樓、工廠大廈）：SSD 從未涵蓋非住宅物業；BSD 亦僅適用於住宅；AVD 則仍須按第三部稅率繳付。撤辣令不影響非住宅物業的稅務安排。
各項稅率的關鍵變化
以下摘要列出已核實的資料（來源：稅務局 IRD，截至 2026 年 9 月 11 日）：
| 稅項 | 適用對象 | 主要變化 |
|---|---|---|
| AVD（住宅） | 所有買家 | 2026 年 2 月 26 日起，最高稅率由 4.25% 升至 6.5%（代價超過 1 億港元）。較低價物業仍享漸進式寬減。 |
| AVD（非住宅） | 所有買家 | 跟隨第三部稅率，最高只到 4.25%（代價超過 2,170 萬港元便封頂）。 |
| BSD | 非永久居民／公司（住宅） | 2024 年 2 月 28 日起廢除。 |
| SSD | 賣方（住宅轉售） | 同上，同日廢除。 |
重要提示：以上稅率僅供參考，具體數字及豁免條件會隨財政預算案而調整。部分歷史稅率（如 2023 年之前的 AVD 第一標準稅率）未在本頁記錄，建議直接查閱稅務局的歷史稅率表。
各項稅率的具體計算方法
由於稅率複雜且涉及多個階梯，本頁僅列出架構；詳細運算範例（包括首置稅階、非首置稅階、分層計算、免稅額等）已分別收錄於專頁：
- 「從價印花稅（AVD）如何計算：稅階與方法」——逐步解釋每個稅階如何套用。
- 「額外印花稅（SSD）：轉售期與稅率」——說明舊制的持有期與罰則。
- 「買家印花稅（BSD）：非永久居民置業」——回顧廢除前的歷史稅率。
- 「樓市全面撤辣：2024 年後買樓要繳甚麼稅」——具體說明現行制度。
- 「首次置業印花稅：定義、稅階與慳稅位」——如何合法節省 AVD。
- 「印花稅計算方法：逐步示範」——實戰計算案例。
讀者下一步應該做甚麼
- 確認您的物業類別及簽約日期：這是決定是否受「撤辣」影響的關鍵。若您在 2024 年 2 月 28 日之前已簽訂臨約，請務必依循舊制準備稅款。
- 計算應繳稅款：使用稅務局提供的網上計算機（見 IRD 網頁），或諮詢律師、稅務顧問。切勿自行依賴網上文章（包括本頁）的唯一數字，因稅率可能已更新。
- 向稅務局核實現行稅率：直接致電或瀏覽 IRD 官網（www.ird.gov.hk）的「物業印花稅」專頁，查閱最新的《印花稅條例》附表。
- 準時申報：簽約後記下限期（30 天），避免罰款。若未能如期付款，應立即聯絡 IRD 申請延期。
置業印花稅涉及龐大金額，務必留出充裕時間核對條例與數字。如有疑問，諮詢專業人士或直接查詢稅務局最為穩妥。