買家印花稅（BSD）：非永久居民置業

買家印花稅（Buyer´s Stamp Duty，BSD）是一項曾經針對非香港永久性居民及公司買家徵收的額外印花稅，但在2024年2月28日起經已全面廢止。今日，非永久性居民在香港購置住宅物業，在稅務層面與香港永久性居民完全相同，僅須按劃一標準繳納從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty，AVD），無須再繳付任何形式的BSD。

BSD的歷史背景與徵收機制

BSD由香港政府於2012年10月27日引入，旨在冷卻住宅物業市場及優先照顧本地居民置業需求。其核心機制如下：

• 適用對象：任何不是香港永久性居民的個人買家（包括以個人名義購入住宅物業者），以及所有公司（不論公司股東是否為香港永久性居民）。
• 徵收基礎：BSD是在AVD之上劃一徵收的額外稅項。稅款按照物業的買賣代價或市值（以較高者為準）計算。
• 稅率變化：根據稅務局（IRD）公布的歷史紀錄，BSD稅率經歷以下變動：
  • 2012年10月27日至2023年10月24日：15%
  • 2023年10月25日至2024年2月27日：7.5%
  • 2024年2月28日及以後：廢除

此稅項的設計，曾使非永久性居民買家在購入住宅物業時，總稅項負擔遠高於永久性居民。舉例而言，在BSD稅率為15%的時期，一名非永久性居民購入一個價值800萬港元的住宅單位，其須繳付的BSD本身已達120萬港元，另加同額的AVD，總稅款相當可觀。

「先免後徵」安排與退稅機制

在BSD尚未全面廢除前，政府曾為輸入人才計劃（如優才計劃、專才計劃）下的合資格人士推出「先免後徵」安排。此安排的運作方式如下：

• 合資格的輸入人才購入住宅物業時，暫時獲豁免繳付BSD（以及當時適用的新住宅從價印花稅NRSD），惟須在指定期限內完成條件：即成為香港永久性居民。
• 若該買家其後成功取得香港永久性居民身分，即可向稅務局申請退還已獲豁免的BSD（及NRSD）稅款，實質上使稅務負擔與永久性居民看齊。
• 若買家最終未能成為香港永久性居民（例如在指定期限內離開香港或未能滿足居住要求），則須補繳原先獲豁免的全部稅款。

鑑於BSD已於2024年2月28日廢止，此「先免後徵」安排對2024年2月28日或之後簽署物業轉易文書的買家已不再適用，因為根本沒有BSD需要處理。對於在上述日期前已購入物業並享受「先免後徵」優惠的合資格人士，其退稅權利仍然有效，並須按原有條款向稅務局跟進。

2024年2月全面取消BSD的影響

政府於2024年2月28日宣布撤銷所有住宅物業的額外印花稅（包括BSD及特別印花稅SSD）。自此日起，任何人在香港住宅物業買賣中均不再被徵收BSD或SSD。此項政策轉變對不同買家群體的實際影響如下：

• 非永久性居民個人買家：過去須多付一筆BSD，現時僅須繳付AVD，大幅度降低入市門檻。
• 公司名義買家：不論公司股東或董事背景，公司購入住宅物業時不再繳付BSD。惟須留意，公司若以超過一個住宅物業形式持有業務，或涉及其他商業用途，仍須按非住宅物業的AVD稅率繳稅（詳見下文）。
• 市場環境：取消BSD被普遍視為政府為提振物業市場而採取的措施，增加市場參與者的多元化。

今日非永久性居民置業的稅務實況

在BSD取消後，非永久性居民在香港住宅物業買賣中的稅務責任，與香港永久性居民完全一致。具體而言：

• 從價印花稅（AVD）：所有買家（包括非永久性居民）均須按住宅物業的AVD稅率繳稅。根據稅務局公布的資料，自2026年2月26日起，住宅物業的AVD採用以下累進稅率（適用於Part 1 of Scale 1及Scale 2，兩者稅率相同）：

  物業代價（港元）	AVD稅率
  $4,000,000或以下	$100（定額）
  $4,000,001 – $4,323,780	$100 + 超出$4,000,000部分的20%
  $4,323,781 – $4,500,000	1.5%
  $4,500,001 – $4,935,480	$67,500 + 超出$4,500,000部分的10%
  $4,935,481 – $6,000,000	2.25%
  $6,000,001 – $6,642,860	$135,000 + 超出$6,000,000部分的10%
  $6,642,861 – $9,000,000	3%
  $9,000,001 – $10,080,000	$270,000 + 超出$9,000,000部分的10%
  $10,080,001 – $20,000,000	3.75%
  $20,000,001 – $21,739,120	$750,000 + 超出$20,000,000部分的10%
  $21,739,121 – $100,000,000	4.25%
  $100,000,001 – $109,574,470	$4,250,000 + 超出$100,000,000部分的30%
  $109,574,471及以上	6.5%

• 適用範圍：此稅率適用於所有住宅物業買賣。非住宅物業（如工商舖）則按Scale 3稅率繳稅，其分級結構與住宅物業在$21,739,120以下的稅級相同，但最高稅率僅為4.25%，沒有更高的累進級別。
• 其他注意事項：若買家以公司名義購入住宅物業，即使BSD已取消，仍須注意公司名義購置住宅物業可能觸發其他稅務或法律考慮（如利得稅、公司條例規定），建議諮詢專業意見。

實際運作範例：非永久性居民購入住宅物業

假設一名非永久性居民在2026年以800萬港元購入一個住宅單位，並已簽署買賣合約。其須繳付的稅款如下：

• AVD：根據上述稅率，800萬港元位於$6,642,861至$9,000,000的區間，稅率為3%，即240,000港元。
• BSD：零，因為BSD已取消，無須繳付。
• 總稅款：240,000港元。

對比在BSD仍生效的時期（例如2012年至2023年，BSD稅率為15%），同一筆交易須另繳120萬港元的BSD，總稅款達144萬港元。可見政策轉變對非永久性居民的稅務負擔影響巨大。

下一步：核實個人情況

由於印花稅政策會隨法例修訂而調整（例如2026年2月26日起住宅物業AVD最高稅率由4.25%提升至6.5%），且每位買家的具體情況（如是否涉及公司名義、是否首次置業、是否在2024年2月前已簽約等）可能會影響稅務處理，因此：

• 核實最新稅率：請直接參閱稅務局（Inland Revenue Department）官方網站上的「Stamp Duty Rates」頁面（https://www.ird.gov.hk/eng/pdf/sd_pty_rates.pdf），以及「Ad Valorem Stamp Duty FAQ」（https://www.ird.gov.hk/eng/faq/avd.htm），以確認當前的AVD稅率及任何修訂。
• 查詢個人稅務責任：若在2024年2月28日之前簽署了物業轉易文書，則可能仍受BSD約束，應向稅務局查詢是否須補繳稅款或可申請退稅。
• 專業意見：鑑於稅務法規複雜（尤其涉及公司名義、非住宅物業或跨境因素），建議諮詢註冊稅務師或執業律師，以獲得針對個人情況的準確建議。