樓市全面撤辣：2024 年後買樓要繳甚麼稅
自 2024 年 2 月 28 日起，香港住宅物業買賣已全面取消俗稱「辣招」的額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD），標誌着歷時超過十三年的樓市需求管理措施正式終結。此後，不論買家身份或是否首次置業，所繳付的印花稅主要僅為從價印花稅（AVD），稅率按物業價值遞進，最高為 6.5%（適用於售價超過 1 億港元的住宅物業，自 2026 年 2 月 26 日起實施）。此前任何網上或印刷指南中提及 BSD 或 SSD 的稅款估算，在此日期後一律失效，讀者必須以本文所載的 2024 年後框架為準。
「辣招」的由來與政策背景
「辣招」泛指香港政府為抑制住宅樓價過快上升、冷卻投資及投機需求而推出的一系列印花稅措施。最早的一輪於 2010 年 11 月 20 日引入，包括額外印花稅（SSD）——針對持有短於兩年即轉售的業主徵收，稅率由 5% 至 15% 不等。其後政府於 2012 年 10 月 27 日大幅加辣，將 SSD 鎖定期延長至三年，稅率最高升至 20%，並同時引入買家印花稅（BSD），向非香港永久性居民及公司買家徵收 15% 的額外稅款。BSD 在 2023 年 10 月 25 日曾下調至 7.5%，但最終於 2024 年 2 月 28 日連同 SSD 一併廢除。
2024 年 2 月 28 日的具體改變
根據稅務局（Inland Revenue Department）的官方公告：
- 額外印花稅（SSD）：於 2024 年 2 月 28 日或之後簽立的住宅物業買賣或轉讓文書，不再須繳付 SSD。此項稅項原適用於賣方，按其持有物業長短課稅；現已全面廢止。
- 買家印花稅（BSD）：同日獲廢除，非香港永久性居民及公司買家不再須繳付此項額外 7.5% 的稅款。BSD 曾經歷兩個階段：2012 年 10 月 27 日至 2023 年 10 月 24 日稅率為 15%，其後至 2024 年 2 月 27 日調低至 7.5%，然後正式取消。
- 從價印花稅（AVD）稅階調整（2026 年 2 月 26 日生效）：2026 年 2 月 26 日，政府透過《2026 年印花稅（修訂）條例》上調住宅物業最高稅率至 6.5%，適用於售價超過 1 億港元的部分。此舉不影響 BSD 或 SSD 的廢除狀態。
撤辣前後的稅款比較（按買家類別）
以下比較假設購入一個售價 800 萬港元的住宅單位（以整數作示例，實際稅款須按真實交易價格計算）。
| 買家類別 | 撤辣前（2024 年 2 月 27 日或之前） | 撤辣後（2024 年 2 月 28 日或之後） |
|---|---|---|
| 首次置業的香港永久性居民 | 僅須繳付 AVD（按第 2 標準稅率，即階梯式，上限 4.25% 當時）。以 800 萬計，約為 2.25%（即 18 萬港元） | 僅須繳付 AVD（稅階已調整）。以 800 萬計，按 2026 年 2 月 26 日後稅率為 3%（即 24 萬港元）。若交易於 2026 年 2 月 26 日前完成，則仍按 2.25% 計。 |
| 已持有物業的香港永久性居民 | 須繳付 AVD 第 1 標準第 1 部稅率（俗稱「雙倍印花稅」，當時一般為 15%）。以 800 萬計，約為 120 萬港元。 | 與首次置業者同樣只須繳付 AVD（第 2 標準稅率）——即撤銷了「雙倍印花稅」的加徵。以 800 萬計，為 24 萬港元（按 2026 年後稅率）。 |
| 非香港永久性居民（個人） | 須繳付 AVD（第 1 標準第 1 部，15%）+ BSD（7.5%），合共 22.5%。以 800 萬計，約為 180 萬港元。 | 只須繳付與永久居民相同的 AVD（第 2 標準稅率）。以 800 萬計，為 24 萬港元。 |
| 公司名義買家 | 須繳付 AVD（第 1 標準第 1 部，15%）+ BSD（7.5%），合共 22.5%。以 800 萬計，約為 180 萬港元。 | 同樣只須繳付 AVD（第 2 標準稅率）。以 800 萬計，為 24 萬港元。 |
重要提示：上表假設交易於 2026 年 2 月 26 日後發生。若交易是在 2024 年 2 月 28 日至 2026 年 2 月 25 日期間，則 AVD 的最高稅率仍為 4.25%（並無 6.5% 的頂層）。讀者務須向稅務局確認適用於實際交易日期的稅率。
AVD 的具體計算機制
由 2026 年 2 月 26 日起，住宅物業的 AVD 採用以下累進階梯：
- 售價不超過 400 萬港元：固定 100 港元
- 400 萬至 432.378 萬港元：100 港元 + 超出 400 萬部分的 20%
- 432.3781 萬至 450 萬港元：1.5%
- 450 萬至 493.548 萬港元：67,500 港元 + 超出 450 萬部分的 10%
- 493.5481 萬至 600 萬港元：2.25%
- 600 萬至 664.286 萬港元：135,000 港元 + 超出 600 萬部分的 10%
- 664.2861 萬至 900 萬港元：3%
- 900 萬至 1,008 萬港元：270,000 港元 + 超出 900 萬部分的 10%
- 1,008 萬至 2,000 萬港元：3.75%
- 2,000 萬至 2,173.912 萬港元：750,000 港元 + 超出 2,000 萬部分的 10%
- 2,173.9121 萬至 1 億港元：4.25%
- 1 億至 1.0957447 億港元：425 萬港元 + 超出 1 億部分的 30%
- 1.0957447 億港元以上：6.5%
非住宅物業則按第 3 標準稅率徵收，結構與住宅首段相同（直至 2,173.9121 萬港元，其後一律 4.25%），不設高於 4.25% 的頂層。
撤銷 SSD 的歷史變遷
SSD 最初於 2010 年 11 月 20 日推出，針對持有不足 24 個月的轉售，稅率為 5%（6 至 12 個月）及 15%（6 個月或以下）。2012 年 10 月 27 日起加辣至最長三年鎖定期，稅率最高 20%。2023 年 10 月 25 日鎖定期縮短回 24 個月（適用於 2021 年 10 月 26 日或之後購入的物業），最終在 2024 年 2 月 28 日完全廢除。因此，凡於 2024 年 2 月 28 日後售出住宅物業，賣方無須繳付 SSD。
注意事項：舊資料不可信賴
由於 SSD 及 BSD 已全面廢除，任何在 2024 年 2 月 28 日前撰寫的印花稅指南，無論是網頁、書籍或影片，所載的稅率計算（尤其是對非永久居民或公司買家的估算）必定誇大。讀者不應參考任何要求繳付 BSD 或 SSD 的稅款表。
下一步：向稅務局核實及辦理手續
印花稅的實際計算須按簽署買賣協議的日期、物業價值及買家類別決定。稅務局的官方網頁（IRD Stamp Duty Rates）提供最新的 AVD 稅率表及計算工具。建議讀者在簽署臨時買賣合約前，先於稅務局網站進行模擬計算，或致電稅務局查詢（熱線 187 8088）。所有物業交易均須在簽署文書後 30 天內向稅務局提交及繳付印花稅（即「打釐印」），否則可能被徵收罰款。