從價印花稅（AVD）如何計算：稅階與方法
從價印花稅（AVD）的計算方法與稅階
從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty，簡稱 AVD）是香港物業買賣中，幾乎每一位買家都必須繳付的稅項。「從價」一詞的含義，是指稅款按照物業的「代價款額」或「市值」（以較高者為準）的某個百分比計算，而非劃一收費。換句話說，物業的成交價或估值越高，應繳的印花稅便越多。稅率分為「第一標準稅率」及「第二標準稅率」，適用於不同身分的買家。自 2024 年 2 月 28 日起，政府撤銷了住宅物業的「辣招」稅項，現時大部分住宅物業買家均按第二標準稅率繳稅。下文將詳細解釋稅階結構、計算方法及需要注意的「邊際寬減」機制。
第一標準稅率與第二標準稅率的分別
在 2024 年撤辣之前，從價印花稅的稅率劃分如下：
- 第二標準稅率（較低稅率）：適用於香港永久性居民，且在購買有關住宅物業時，該買家在香港沒有擁有任何其他住宅物業。這是為自住用家而設的較優惠稅率。
- 第一標準稅率（劃一 15%）：適用於所有其他情況，例如非香港永久性居民、公司名義買家，或已擁有其他住宅物業的香港永久性居民。在 2024 年 2 月 28 日之前，這類買家須按第一標準稅率繳付劃一 15% 的從價印花稅。
自 2024 年 2 月 28 日起，政府修訂了《印花稅條例》，住宅物業買賣已不再區分第一及第二標準稅率。現時，所有住宅物業買家（不論是否香港永久性居民或是否首次置業）均按同一套稅率繳稅，這套稅率實際上就是原有的第二標準稅率。然而，非住宅物業（如商舖、寫字樓、工廈等）則按另一套「第三標準稅率」計算，該稅率於 2026 年 2 月 26 日引入。本頁主要集中討論住宅物業的從價印花稅計算。
住宅物業從價印花稅的稅階（2026 年 2 月 26 日起生效）
根據稅務局（Inland Revenue Department）於 2026 年 9 月 11 日提供的資料，自 2026 年 2 月 26 日起，住宅物業的從價印花稅採用以下累進稅階。請注意，稅率及稅階可能隨時變更，進行任何交易前應向稅務局核實最新數字。
| 物業代價款額或市值（以較高者為準） | 稅率／應繳稅款計算方法 |
|---|---|
| 不超過 4,000,000 元 | 100 元 |
| 4,000,001 元 – 4,323,780 元 | 100 元 + 超出 4,000,000 元款額的 20% |
| 4,323,781 元 – 4,500,000 元 | 1.5% |
| 4,500,001 元 – 4,935,480 元 | 67,500 元 + 超出 4,500,000 元款額的 10% |
| 4,935,481 元 – 6,000,000 元 | 2.25% |
| 6,000,001 元 – 6,642,860 元 | 135,000 元 + 超出 6,000,000 元款額的 10% |
| 6,642,861 元 – 9,000,000 元 | 3% |
| 9,000,001 元 – 10,080,000 元 | 270,000 元 + 超出 9,000,000 元款額的 10% |
| 10,080,001 元 – 20,000,000 元 | 3.75% |
| 20,000,001 元 – 21,739,120 元 | 750,000 元 + 超出 20,000,000 元款額的 10% |
| 21,739,121 元 – 100,000,000 元 | 4.25% |
| 100,000,001 元 – 109,574,470 元 | 4,250,000 元 + 超出 100,000,000 元款額的 30% |
| 109,574,471 元及以上 | 6.5% |
重要說明：上述稅階中，部分區間（例如 4,000,001 元至 4,323,780 元，以及 4,500,001 元至 4,935,480 元等）採用了「邊際寬減」（Marginal Relief）機制。這項機制的目的是確保物業的價值略為超出某個稅階界線時，應繳稅款不會突然大幅跳升，從而造成不公平。在這些區間內，稅款並非直接按一個百分比計算，而是以一個固定金額加上超出某個門檻的某個百分比計算，使稅款曲線保持平滑過渡。這是買家最容易計錯的地方，務必留意。
計算實例（假設樓價）
以下以幾個假設的樓價來說明計算方法。請注意，這些數字僅供參考，實際應繳稅款須以稅務局的最終評稅為準。
- 假設樓價：300 萬元
由於不超過 400 萬元，應繳從價印花稅為 100 元。 - 假設樓價：500 萬元
此價格落在 4,935,481 元至 600 萬元的區間，稅率為 2.25%。應繳稅款 = 5,000,000 元 × 2.25% = 112,500 元。 - 假設樓價：800 萬元
此價格落在 6,642,861 元至 900 萬元的區間，稅率為 3%。應繳稅款 = 8,000,000 元 × 3% = 240,000 元。 - 假設樓價：1,500 萬元
此價格落在 10,080,001 元至 2,000 萬元的區間，稅率為 3.75%。應繳稅款 = 15,000,000 元 × 3.75% = 562,500 元。 - 假設樓價：5,000 萬元
此價格落在 21,739,121 元至 1 億元的區間，稅率為 4.25%。應繳稅款 = 50,000,000 元 × 4.25% = 2,125,000 元。 - 假設樓價：1.5 億元
此價格落在 109,574,471 元及以上的區間，稅率為 6.5%。應繳稅款 = 150,000,000 元 × 6.5% = 9,750,000 元。
非住宅物業的從價印花稅
非住宅物業（如商舖、寫字樓、工廈、車位等）自 2026 年 2 月 26 日起，按第三標準稅率（Scale 3）繳稅。根據稅務局的資料，第三標準稅率在首幾個稅階（直至 21,739,120 元）與住宅物業的稅階結構相同，但其後最高稅率維持在 4.25%，並無更高的稅階。因此，購買價值超過約 2,174 萬元的非住宅物業，從價印花稅的稅率將固定為 4.25%。
2024 年撤辣前後的重大變化
在 2024 年 2 月 28 日之前，住宅物業市場存在多項「辣招」稅項，包括：
- 買家印花稅（BSD）：非香港永久性居民及公司名義買家，須額外繳付 15%（2012 年 10 月 27 日至 2023 年 10 月 24 日）或 7.5%（2023 年 10 月 25 日至 2024 年 2 月 27 日）的買家印花稅。此稅項已於 2024 年 2 月 28 日起取消。
- 額外印花稅（SSD）：賣家在購入住宅物業後短期內（36 個月或 24 個月，視乎購入時間）轉售，須繳付額外印花稅。此稅項亦已於 2024 年 2 月 28 日起取消。
- 第一標準稅率：如前所述，非首次置業或非香港永久性居民買家須按劃一 15% 的從價印花稅繳稅。此稅率已隨撤辣而取消，現時所有住宅買家均按第二標準稅率繳稅。
因此，現時購買住宅物業，買家只需按上述的累進稅階繳付從價印花稅，無需再考慮 BSD 或 SSD。這大大降低了置業成本，尤其是對於非香港永久性居民或公司買家。
下一步：核實與處理
從價印花稅的計算涉及多個稅階及邊際寬減，容易出錯。在簽署任何買賣協議前，你應：
- 向稅務局（Inland Revenue Department）查閱最新的從價印花稅稅率及稅階，確認上述資料是否仍然適用。
- 使用稅務局提供的「印花稅計算機」或諮詢專業人士（如律師、會計師或物業代理），準確計算應繳稅款。
- 在簽署臨時買賣合約後，於指定期限內（通常為 30 天）繳付印花稅及完成「打釐印」手續，否則可能被罰款。
稅務局的官方網站（www.ird.gov.hk）提供詳細的印花稅資料及常見問題解答，是核實最新資訊的最可靠來源。