印花稅計算方法：逐步示範
計算香港住宅物業的印花稅，核心步驟是先確定「計稅代價」（即物業代價或市值，以較高者為準），然後確認買家身分，選取適用的從價印花稅（AVD）稅階，按累進稅率計算，並檢查邊際寬減是否令稅款更低。若買家為非香港永久性居民或公司，在2024年2月28日前還需額外計算買家印花稅（BSD）及特別印花稅（SSD），但此兩項稅項已於該日起廢除。以下逐步說明計算次序，並以三個例子完整示範。
計算次序
- 第一步：確定計稅代價——以物業買賣協議中的代價（即成交價）與物業市值（由差餉物業估價署或稅務局評估）比較，取較高者。這是因為稅務局會防止以低於市價的交易避稅。
- 第二步：確認買家身分——買家是否為香港永久性居民（個人）？若是，適用從價印花稅（AVD）的「第2標準稅率」（即住宅物業的累進稅階）。若非（例如非永久居民或公司），在2024年2月28日前需按「第1標準稅率」計算AVD，並額外繳付買家印花稅（BSD）及特別印花稅（SSD）。但自2024年2月28日起，BSD及SSD已廢除，非永久居民或公司買家僅按AVD計算，稅率與第2標準稅率相同。
- 第三步：選定稅階標準——住宅物業的AVD稅階由稅務局（IRD）訂定，自2026年2月26日起，最高稅率由4.25%上調至6.5%（代價超過1億港元的部分）。稅階分為多個級別，每個級別有固定稅額或百分比。
- 第四步：按累進稅階計算——將計稅代價對應至稅階，計算稅款。注意稅階的邊際寬減：若某級別的百分比稅率計算結果低於上一級別的固定稅額加百分比，則採用較低者。
- 第五步：檢查邊際寬減——例如，代價在432萬至450萬港元之間，稅率為1.5%，但若按上一級別（400萬至432萬）的公式計算結果更低，則採用該較低稅款。稅務局會自動應用寬減，但計算時需留意。
- 第六步：進位規則——印花稅以港元計算，最終稅款四捨五入至最接近的港元。稅務局不接受小數點後金額。
- 第七步：按買賣協議日期計算——印花稅基於簽署買賣協議（即臨時買賣合約或正式買賣合約）的日期，而非成交日。若協議日期在稅率變更生效日之前，則適用舊稅率。
三個完整示範
以下例子均假設物業為住宅，買賣協議日期在2026年2月26日之後，且買家為香港永久居民（個人）。所有數字僅為示範，實際計算須以稅務局官方計算機核實。
例子一：樓價350萬港元，買家為香港永久居民
- 計稅代價：350萬港元（假設等於市值）
- 稅階：不超過400萬港元 → 固定稅額100港元
- 計算：100港元
- 邊際寬減檢查：無需，因稅階為固定金額。
- 最終稅款：100港元
例子二：樓價500萬港元，買家為香港永久居民
- 計稅代價：500萬港元
- 稅階：450萬至493.5萬港元 → 67,500港元 + 超出450萬部分的10%
- 計算：超出部分 = 500萬 - 450萬 = 50萬港元；10% × 50萬 = 5萬港元；總稅款 = 67,500 + 50,000 = 117,500港元
- 邊際寬減檢查：上一級別（432.3萬至450萬）的稅率為1.5%，計算為500萬 × 1.5% = 75,000港元。此數低於117,500港元，因此採用75,000港元。
- 最終稅款：75,000港元
例子三：樓價1.2億港元，買家為非香港永久居民（公司）
- 計稅代價：1.2億港元
- 買家身分：非永久居民（公司），但BSD及SSD已廢除，僅按AVD計算。
- 稅階：1億至1.0957億港元 → 4,250,000港元 + 超出1億部分的30%
- 計算：超出部分 = 1.2億 - 1億 = 2000萬港元；30% × 2000萬 = 600萬港元；總稅款 = 4,250,000 + 6,000,000 = 10,250,000港元
- 邊際寬減檢查：上一級別（2173.9萬至1億）的稅率為4.25%，計算為1.2億 × 4.25% = 5,100,000港元。此數低於10,250,000港元，因此採用5,100,000港元。
- 最終稅款：5,100,000港元
進位規則與協議日期
印花稅計算結果須四捨五入至最接近的港元。例如，若計算結果為123,456.78港元，則應繳123,457港元。稅務局不接受小數點後金額，繳款時須以整數支付。
印花稅的適用稅率以買賣協議的簽署日期為準。若協議日期在稅率變更生效日（如2026年2月26日）之前，則按舊稅率計算。例如，若協議於2026年2月25日簽署，則適用舊稅率（最高4.25%），而非新稅率（最高6.5%）。成交日僅影響物業轉讓的法律手續，不影響稅款計算。
歷史稅制變更摘要
- 買家印花稅（BSD）：2012年10月27日至2023年10月24日，非香港永久居民及公司買家須繳付15% BSD；2023年10月25日至2024年2月27日降至7.5%；自2024年2月28日起廢除。
- 特別印花稅（SSD）：最初於2010年11月20日至2012年10月26日實施，持有期6個月內轉售稅率15%，6至12個月10%，12至24個月5%。2012年10月27日起修訂為持有6個月內20%，6至12個月15%，12至36個月10%。自2024年2月28日起廢除。
- 從價印花稅（AVD）第1標準稅率：在2024年2月28日前，非香港永久居民或公司買家須按第1標準稅率計算AVD，稅率遠高於第2標準稅率。具體歷史稅率請參閱稅務局官方資料。
下一步：核實與處理
以上計算僅供參考。實際印花稅款項須以稅務局（IRD）的官方計算機核實，網址為 https://www.ird.gov.hk/eng/faq/avd.htm。建議在簽署買賣協議前，使用該計算機輸入物業代價及買家資料，取得準確稅款。若涉及非標準情況（如物業為非住宅、買家為公司或信託），應諮詢稅務專業人士。繳付印花稅時，須在協議簽署後30日內向稅務局提交「加蓋印花」申請，逾期可能被罰款。