額外印花稅（SSD）：轉售期與稅率

額外印花稅（SSD）：轉售期與稅率

額外印花稅（Special Stamp Duty，簡稱 SSD）是一項針對住宅物業短期轉售而設的稅項，由賣方在出售物業時繳付，在從價印花稅（AVD）之上額外徵收。其稅率隨物業持有期延長而遞減，原意是遏抑短線炒賣活動。然而，自 2024 年 2 月 28 日起，政府已全面取消住宅物業的 SSD，此後簽署的買賣協議或轉易契不再適用。儘管如此，了解 SSD 的歷史機制仍有實際意義：一來，撤辣前購入的物業若在持有期內轉售，仍可能受舊稅率規管；二來，理解舊有成交數據中的稅務成本，有助分析市場走勢。以下詳述 SSD 的運作機制、稅率演變及取消後的影響。

SSD 的政策原意與適用範圍

SSD 於 2010 年 11 月 20 日首次引入，旨在打擊短線投機，減少物業在短期內頻繁轉手（俗稱「摸貨」）所帶來的價格波動。該稅項只適用於住宅物業，非住宅物業（如商舖、寫字樓）從未納入 SSD 範圍。賣方須在完成交易時，按物業的買賣代價或市值（以較高者為準）計算 SSD，並連同從價印花稅一併繳付。

持有期的計算由「取得物業日期」起計，至「出售物業日期」止。取得日期通常為簽署買賣協議之日，而非完成交易（轉名）之日。出售日期則以轉售協議的簽署日為準。若物業在持有期內轉售，賣方即須繳付 SSD。

SSD 稅率演變：三個主要時期

SSD 的稅率及持有期門檻經歷過多次修訂。以下按物業取得日期劃分三個主要時期：

1. 原始制度（2010 年 11 月 20 日至 2012 年 10 月 26 日）

在此期間取得的住宅物業，若在 24 個月內轉售，須按以下稅率繳付 SSD：

• 持有 6 個月或以內：15%
• 超過 6 個月但不超過 12 個月：10%
• 超過 12 個月但不超過 24 個月：5%

2. 修訂制度（2012 年 10 月 27 日至 2023 年 10 月 24 日）

政府於 2012 年 10 月 27 日大幅提高 SSD 稅率，並將持有期延長至 36 個月。在此期間取得的物業，若在 36 個月內轉售，稅率如下：

• 持有 6 個月或以內：20%
• 超過 6 個月但不超過 12 個月：15%
• 超過 12 個月但不超過 36 個月：10%

3. 持有期縮短（2021 年 10 月 26 日後取得，2023 年 10 月 25 日後轉售）

2023 年 10 月 25 日起，政府將 SSD 的持有期門檻由 36 個月縮短至 24 個月。對於在 2021 年 10 月 26 日或之後取得物業，並在 2023 年 10 月 25 日或之後轉售的個案，稅率恢復為原始制度的 24 個月框架，但稅率本身維持修訂後的水平（即 20%、15%、10%）。

SSD 的取消：2024 年 2 月 28 日起

2024 年 2 月 28 日，財政預算案宣布全面取消住宅物業的 SSD。任何在當日或之後簽署的買賣協議、轉易契或其他轉讓文書，均不再需要繳付 SSD。此舉被視為「撤辣」的一部分，旨在降低交易成本，促進市場流動。

重要提示：若物業是在 2024 年 2 月 28 日之前取得，並在 SSD 仍然生效的時期內轉售，賣方仍須按當時適用的稅率繳付 SSD。例如，在 2023 年 1 月購入的物業，若在 2024 年 3 月轉售，由於取得日期在取消之前，且轉售日期在取消之後，SSD 不再適用。但若轉售發生在 2023 年 12 月（即取消之前），則 SSD 仍然有效。

SSD 與其他印花稅的關係

SSD 是在從價印花稅（AVD）之上額外徵收的。賣方在繳付 SSD 的同時，仍須按物業代價繳付 AVD。此外，在 2012 年 10 月 27 日至 2024 年 2 月 27 日期間，買家印花稅（BSD）亦曾對非香港永久性居民及公司買家徵收 15%（後降至 7.5%）的額外稅項。BSD 與 SSD 是兩項獨立的稅項，分別由買方和賣方繳付。

值得注意的是，在 2024 年 2 月 28 日之前，非香港永久性居民首次置業買家須按「第 1 標準第 1 部」稅率繳付 AVD，該稅率遠高於一般「第 2 標準」稅率。由於此處未能核實第 1 標準第 1 部的具體百分比，建議讀者向稅務局查閱歷史稅率表。

實際影響：為何仍需了解 SSD

儘管 SSD 已取消，以下情況仍可能涉及 SSD：

• 撤辣前已簽約的個案：若買賣協議在 2024 年 2 月 28 日之前簽署，但交易在之後完成，SSD 的適用性取決於協議簽署日期。一般而言，SSD 以協議簽署日為準，而非完成日。
• 舊有成交數據分析：在查閱 2024 年 2 月前的物業成交記錄時，SSD 成本是影響賣方淨收益的重要因素。例如，一個在 2022 年以 1,000 萬港元購入的單位，若在 2023 年以 1,200 萬港元轉售，賣方須繳付 10% SSD（即 120 萬港元）及 AVD，實際利潤遠低於表面差價。
• 非住宅物業：非住宅物業從未受 SSD 規管，但自 2026 年 2 月 26 日起，非住宅物業的 AVD 改按「第 3 標準」徵收，稅率結構與住宅物業的第 1 標準第 2 部相同，但最高稅率維持在 4.25%，沒有更高稅階。

下一步：核實你的情況

由於 SSD 的稅率及適用性取決於物業的取得日期、轉售日期及是否在取消前後，建議你：

• 確認物業的取得日期（即簽署買賣協議的日期）。
• 確認轉售日期（即新買賣協議的簽署日期）。
• 若物業在 2024 年 2 月 28 日之前取得並轉售，請向稅務局查詢適用的 SSD 稅率，以及是否需要連同 AVD 一併繳付。
• 若涉及非香港永久性居民或公司買家，亦須查詢 BSD 的歷史稅率。

稅務局（Inland Revenue Department）是唯一法定核實機構。你可瀏覽其官方網站（https://www.ird.gov.hk/eng/faq/avd.htm）或致電查詢熱線，以獲取最新的稅率及豁免詳情。由於印花稅條例可能隨時修訂，切勿依賴非官方來源的數字。