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香港按揭指南：可借多少、如何獲批

在香港申請按揭（俗稱「上會」）的核心問題是：基於你的入息與物業價值，銀行或財務機構願意借出多少，而你能否通過還款能力審查。根據香港金融管理局（金管局）的最新指引，自2024年10月16日起，所有住宅物業的按揭成數上限劃一為70%，不因物業價值或自用與否而設較低上限；供款與入息比率上限亦劃一為50%，適用於自用及非自用物業。然而，實際可借金額並非由成交價決定，而是由銀行的物業估值與你的還款能力共同決定。以下分節解說整個機制。

按揭成數（貸款與估值比率）上限

按揭成數（Loan-to-Value Ratio, LTV）是指貸款額佔物業估值（並非成交價）的百分比。金管局現行規定，所有住宅物業的最高按揭成數為70%。這項規定自2024年10月16日起生效，適用於當日或之後簽訂臨時買賣合約的交易。此前，高價值物業（例如1,000萬港元以上）及非自用物業的LTV上限較低，但現已統一。若申請人以其淨資產而非還款能力作為審批基礎，最高LTV同樣為70%。

重要提醒：銀行會指派測量行對物業進行估值。若估值低於成交價，銀行只會按前者計算貸款額。假設成交價為1,000萬港元，但銀行估值僅900萬港元，則最高貸款額為630萬港元（900萬×70%），而非700萬港元。因此，實際首期所需金額可能高於預期。

供款與入息比率限制

供款與入息比率（Debt Servicing Ratio, DSR）是指每月按揭還款額（包括本金及利息）佔申請人每月總收入的百分比。現行DSR上限劃一為50%，適用於自用及非自用物業。此外，金管局已自2024年2月28日起暫停壓力測試要求（即假設利率上升200基點後DSR不超過某上限），但銀行仍會按內部信貸標準評估申請人的還款能力。

入息審核：受薪人士與自僱人士

若申請人已現有按揭債務（例如另有物業正在供款），舊規定要求將LTV及DSR上限各扣減10個百分點，但此限制已於2024年10月16日取消。目前，若有其他按揭債務，銀行仍會將其還款額納入DSR計算，但無須額外調低上限。

按揭原則批核與正式批核的分別

「按揭原則批核」（或稱初步批核）是指銀行在收到申請後，根據申請人提供的文件及初步估值，發出的有條件的貸款承諾。這個階段銀行尚未完成所有審查（例如未能核實所有入息證明文件或物業業權狀況），因此不具法律約束力。正式批核則在銀行完成全面審查（包括物業業權查冊、最終估值報告、正式入息核實）後發出，這時貸款承諾方為有效。

兩者的關鍵區別：原則批核通常用於簽訂臨時買賣合約前，讓準買家知道大概可借金額；正式批核則在成交前完成，並直接影響最終付款安排。若在臨約簽訂後，銀行因估值下跌或業權問題而調低貸款額，買家可能面臨「上會不足」的風險，甚至可能導致「撻訂」（放棄交易並損失訂金）。

按揭時間表與臨時買賣合約的關係

按揭申請的流程必須配合物業交易的時間表。簽訂臨約後，買家通常有約14至21天（視乎條款）支付大訂（通常為樓價的5%至10%），並在此期間申請按揭。銀行一般在收到完整申請後2至4星期內發出正式批核。若成交期（即臨約訂明的最後付款日）在8至10星期後，時間通常足夠。若成交期過短，買家應在簽臨約前先取得原則批核，以確保可行性。

例子：假設樓價1,000萬港元，首期假設為300萬港元，貸款700萬港元（假設估值等於成交價）。按揭時間表如下：

細節如「按揭成數與首期：實際須準備多少現金」、「按揭壓力測試與供款入息比率」、「按揭保險計劃（按保）：高成數上會」、「H按與P按：香港按揭息率如何選擇」等主題，請參閱相關專頁。

下一步：如何核實現行上限及準備申請

本頁所載數據基於金管局於2026年9月11日核實的指引（生效日期：2024年10月16日）。金管局的按揭政策可能隨時修訂，故在簽訂任何買賣合約或申請按揭前，請務必直接向金管局查閱其最新公報，或向持牌銀行及按揭中介核實現行數字。你應準備以下文件：

最後，請注意「按揭保險計劃」（按保）可協助以低於20%首期上會（即高於70% LTV），但須支付保險費，而且銀行仍會以70% LTV為基礎審批，剩餘部分由按保公司承保。詳見另頁說明。

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