H按與P按：香港按揭息率如何選擇
在香港申請按揭，借款人主要面對兩種息率結構：H按（銀行同業拆息按揭）與P按（最優惠利率按揭）。H按的息率隨銀行同業拆息（HIBOR）每日浮動，但大多數H按產品附設「封頂息率」，即當拆息升至某一水平時，息率會自動鎖定在最優惠利率（P）計算的水平，避免借款人承擔過高的利息開支。P按則直接以最優惠利率為基準，在銀行調整P時才會變動。由於封頂機制提供了利率上限的保障，現時大部分借款人選用設有P按封頂的H按，以平衡浮動利率的低息潛力與封頂風險。
H按與P按的息率結構
H按：以銀行同業拆息為基礎
H按的定價公式為「H + 某個固定息差」。舉例而言，若銀行報價為「H + 1.5厘」，而當日一個月銀行同業拆息為0.5厘，則實際利率為2.0厘。由於HIBOR每日報價，H按的每月還款額會隨市場資金供求變動。然而，這並不代表借款人必須自行逐日追蹤利率；銀行會按合約條款在每月還款日以最近可得的HIBOR重新計算利息。
P按：以最優惠利率為基礎
P按的定價公式為「P – 某個固定息差」。例如「P – 2.5厘」，若當日P為5.0厘，實際利率為2.5厘。最優惠利率由各銀行自行釐定，變動頻率遠低於HIBOR，通常只在美國聯邦基金利率或香港流動性出現較大變化時才會調整。因此，P按的還款額相對穩定，但借款人無法受惠於拆息下跌時的低息環境。
封頂機制的實際運作
封頂息率是H按的核心條款，其實際運作機制如下：
- 觸發條件：當按揭合約所定的拆息（H）加上息差後的利率，高於以P計算的某個指定水平時，銀行會自動採用後者計算利息，而非前者。例如，合約條款寫明「H + 1.5厘，封頂息率為P – 2.5厘」，若當日P為5.0厘，則封頂息率為2.5厘。如果H + 1.5厘高於2.5厘，銀行便會按2.5厘收息。
- 並非「鎖死」利率：封頂息率會隨P變動，因為封頂水平是以P為基準計算。若銀行日後上調P，封頂水平亦會上調；若下調P，封頂水平亦會下調。
- 為何成為主流選擇：封頂機制使H按在利率上升時不會無限增加，借款人能承受的利率風險因而可控。而當拆息處於低水平時，H按的實際利率往往低於P按，因此設有封頂的H按提供「下有低息、上有封頂」的組合。
其他重要條款：現金回贈與罰息期
現金回贈
銀行或按揭中介會向借款人提供現金回贈，金額通常為貸款額某個百分比，例如1%至2%。回贈可直接減低借款人的實際開支，但須注意：
- 現金回贈的實際金額是貸款額的百分比，愈高貸款額回贈愈多，因此借款人應將此因素納入比較不同按揭計劃的整體成本。
- 部分現金回贈可能附帶條件，例如必須在罰息期屆滿後才能提取，或需在指定時間內取用貸款。
罰息期
按揭合約通常設有罰息期，一般為兩至三年。若借款人在罰息期內提前還清按揭、轉按或出售物業，銀行會收取罰息，金額通常為貸款額某個百分比（例如1%至2%），或按提前還款金額的特定比例計算。罰息期直接影響借款人的流動性——若借款人計劃短期內轉售物業或轉按，須考慮罰息成本。
為何只比較表面息率並不足夠
僅比較H按與P按的表面息率，無法反映按揭計劃的真正成本，因為：
- 息差與封頂水平：同樣是H按，不同銀行提供的息差和封頂水平可能差異甚大。即使拆息相同，實際利率也不同。
- 現金回贈：較高回贈可能抵消較高息率帶來的額外利息支出。
- 罰息條款：罰息期的長短和罰息金額會影響借款人的靈活性，尤其對可能短期內換樓或轉按的人來說至關重要。
- 銀行審批準則：同一借款人向不同銀行申請，獲批的貸款額、息率及回贈可能不同，因為銀行會根據自身風險評估和資金成本定價。
因此，借款人應計算「總借貸成本」（包括利息支出、回贈、罰息風險），並將按揭計劃的條款與個人財務計劃匹配，而非單看廣告中的最低息率。
按揭貸款上限及還款能力限制
根據香港金融管理局（HKMA）於2024年10月16日生效的新規定：
- 所有住宅物業的按揭成數（LTV）上限統一為70%，無論物業價值及是否自住。
- 以申請人淨資產而非還款能力評估的貸款，按揭成數上限同樣為70%。
- 供款與入息比率（DSR）上限為50%，適用於自住及非自住用途的住宅及非住宅物業。
- 對於已擁有或擔保其他按揭的申請人，不再要求調低最高可借成數及DSR上限。
- 壓力測試規定（假設利率上升200點子後的DSR上限）自2024年2月28日起暫停。銀行仍按自身信貸標準審核，但HKMA不再強制要求進行壓力測試。
借款人須注意，即使按揭成數上限提高，銀行仍會根據申請人的收入、負債及信貸記錄決定實際可借金額。上述規則僅為監管上限，實際批核條件可能更為嚴格。
下一步：你應該核實及處理的事項
由於按揭條款因銀行及個人情況而異，你應：
- 向至少兩家銀行或按揭中介索取書面報價，包括H按及P按的完整條款（息差、封頂息率、現金回贈、罰息期）。
- 向香港金融管理局查詢最新監管指引，以確認上述按揭成數及DSR上限是否仍有變更。
- 計算自己的總債務與收入比例，確保不超過50%上限，並保留足夠應急資金應對利率波動。
- 若考慮日內轉按或換樓，應留意罰息期長短及罰息金額，並將此成本納入財務規劃。