按揭壓力測試與供款入息比率

申請按揭時，即使個人入息可觀，銀行獲批的貸款額度仍可能低於預期，主要原因在於金管局規管下的「供款入息比率」（DSR）及（過去存在的）「壓力測試」要求。銀行必須確保申請人每月總債務還款不超過其入息的 50%，此計算並不限於新造按揭，而是包括車貸、信用卡循環信貸、個人貸款以及為他人按揭擔保等所有現有債務。此外，過去規定須假設利率上升 200 基點（2 個百分點）後，供款仍不超過入息 60%；但自 2024 年 2 月 28 日起，此法定壓力測試已被暫停，惟銀行仍會按內部標準評估供款能力。

供款入息比率（DSR）機制

DSR 是銀行計算每月按揭還款（包括本金及利息）及其他債務還款總和，佔申請人每月總入息的比例。根據 2024 年 10 月 16 日起生效的金管局最新指引，DSR 上限統一為 50%，並適用於自住及非自住物業，以及住宅與非住宅物業。舉例而言，如申請人每月入息為港幣 100,000 元，每月總債務還款上限即為 50,000 元。若新造按揭的預計每月還款為 35,000 元，則其他債務還款只能佔最多 15,000 元。

計算範圍涵蓋所有債務：包括現有按揭、車貸、學生貸款、個人分期貸款、信用卡循環信貸（通常以未償還結餘的 3% 至 5% 計為每月還款），以及為他人按揭所作擔保（該批按揭的全數還款金額會計入你的債務內）。
合併申請人：如與他人聯名申請，會合併計算總入息及總債務，但銀行通常只按較低年齡或較短還款期處理。
非自住物業：過去非自住物業的 DSR 上限僅為 40%，但自 2024 年 10 月 16 日起已與自住物業看齊，全部為 50%。

既有債務如何影響可借金額

假設樓價為 1,000 萬港元，申請人每月入息 100,000 元，並無其他債務。如按揭利率為 4%，還款期 30 年，每月還款約 47,700 元。DSR 計算：47,700 ÷ 100,000 = 47.7%，低於 50% 上限，原則上可獲批按揭。

然而，如申請人每月為一筆車貸還款 8,000 元，則總債務還款為 47,700 + 8,000 = 55,700 元，佔入息比率為 55.7%，已超出 50% 上限。銀行在確保不違反 DSR 的前提下，只能批出較低貸款額，或要求申請人清還車貸後再申請。

更複雜的情況是申請人曾為朋友的按揭作擔保。例如該朋友的每月還款為 20,000 元，則即使此筆還款並非由申請人直接支付，銀行仍會將 20,000 元計入申請人的債務中。在上述假設下，總債務還款為 47,700 + 20,000 = 67,700 元，DSR 即達 67.7%，遠超 50% 上限。申請人需要退出擔保，或證明該筆已償還相當部分，才可改善情況。

壓力測試的現狀

金管局原先的壓力測試要求申請人假設按揭利率上升 200 基點（2 個百分點）後，每月供款不超過其入息 60%。此項規定已於 2024 年 2 月 28 日起暫停。換言之，目前銀行無須按金管局的統一壓力測試計算審批。但個別銀行仍可能在其內部信用標準中設有壓力測試，以評估利率風險，只是要求較寬或可經覆核調整。因此，申請人應直接向擬申請貸款的銀行查詢其具體的壓力測試政策。

非自住物業及主要收入來自海外的申請人

非自住物業：如上所述，自 2024 年 10 月 16 日起，DSR 上限已統一至 50%，不再因物業是否自住而有分別。不過，銀行仍可在內部政策中對出租物業採用更保守的租金收入假設（例如只按租金收入的 70% 計算）。
主要收入來自海外：金管局指引並未對海外收入另設特定 DSR 上限或壓力測試要求，但銀行對海外收入的折讓計算頗有差異。部分銀行可能只計入海外收入的 70% 至 80%，以反映匯兌風險及難以追索的風險。申請人最好準備收入證明文件（如稅單、銀行月結單）並尋求接受海外收入的銀行，或考慮提供本港資產作為抵押。

改善按揭申請的實際做法

清還現有債務：結清信用卡結欠、車貸或個人貸款，以降低每月總債務還款。
退出擔保：如為他人按揭擔保，設法退出擔保責任，或要求被擔保人轉按至無需擔保人的銀行。
增加收入或提供更多入息證明：如屬自僱或佣金收入，提供過去兩年稅單及銀行記錄以證明穩定收入。
聯名申請：將收入較高的家庭成員加入為借款人，以合併總入息計算。
延長還款期：最長還款期為 30 年，但延長還款期可降低每月還款，從而改善 DSR。
尋求按揭中介或多家銀行：不同銀行對海外收入、租金收入的計算方式和壓力測試內部要求不同，貨比三家可能找到更寬鬆的條件。

下一步：核實最新指引

以上資料擷取至金管局 2024 年 10 月 16 日生效的指引（適用於 2024 年 10 月 16 日或之後簽訂臨時買賣協議的交易）。由於金管局不時檢討政策，部分銀行的內部標準亦可能因應市場變化而調整，強烈建議你直接向金管局網站查閱最新的《住宅按揭貸款指引》，並向目標銀行確認當前的 DSR 上限、壓力測試要求及收入計算方法，以確保申請順利。