按揭保險計劃（按保）：高成數上會
按揭保險計劃（簡稱「按保」）讓買家在首期不足的情況下，借取超過香港金融管理局（HKMA）標準按揭成數上限（目前為 70%）的貸款，最高可達 90% 甚至 95% 的按揭成數。其運作機制是：按揭保險公司為貸款銀行承保，若借款人日後斷供，保險公司會賠償銀行的損失；銀行因此願意批出更高成數的貸款。借款人需要支付一筆保費，以換取這個「高成數上會」的機會。請注意，按保並非為借款人提供保障，而是保障銀行。
如何突破 70% 的按揭上限？
根據 HKMA 於 2024 年 10 月 16 日生效的住宅物業按揭指引，所有住宅物業的標準按揭成數上限已劃一為 70%，不論物業價值或是否自住。此舉已取消以往對高價值物業及非自用物業的較低成數限制。因此，有意借取超過 70% 的買家，就必須依賴按揭保險計劃。
現時按保的實際操作，一般由香港按揭證券公司（HKMC）或其旗下的按揭保險有限公司（按證保險公司）提供。部分銀行亦會自行承作高成數按揭，但做法及條款大致跟隨 HKMC 的標準。貸款成數的具體上限取決於樓價及是否首次置業：
- 物業價格 400 萬港元或以下：最高可承造 90% 按揭（即首期 10%），但貸款額不得超過 360 萬港元。
- 物業價格 400 萬至 600 萬港元：最高可承造 80% 按揭，或最高貸款額 480 萬港元，以較低者為準。
- 物業價格 600 萬至 1000 萬港元：未透過按保時，最高只能借 70%（即首期 30%）；若透過按保，則根據具體方案最高可借 80% 至 90%，但必須符合特定條件。
以上為按保計劃的典型界線，但實際情況會因銀行及按保公司的審批而異。必須強調，以上數字僅為現行常見的參考範圍，實際可借成數需向指定銀行或按保公司查詢核實，並以簽署臨時買賣合約當日的規則為準。
申請資格
申請按保的物業必須為自住用途。這是一個關鍵條件：借款人必須在申請時及整個貸款期內，聲明並實際居住於物業內。若非自住（例如出租、第二套房），則無法透過按保取得高成數按揭，只能借 70%。
另外，申請人必須是香港居民，並通過嚴格的入息及壓力測試。雖然 HKMA 自 2024 年 2 月 28 日起已暫停規定的壓力測試（即假設利率上升 200 點子後的還款能力測試），但銀行及按保公司仍會按照自身的信貸標準評估借款人的還款能力。具體而言：
- 供款與入息比率（DSR）上限為 50%。這適用於所有按揭申請，不論是否透過按保。
- 入息必須穩定及有文件證明。自僱人士或收入波動較大的申請人，審批會較嚴格，或需提供更長的入息紀錄。
- 申請人若已有其他按揭貸款或擔保，以往需要將 LTV 及 DSR 上限各降低 10 個百分點的要求，已於 2024 年 10 月 16 日的修訂中取消。但銀行仍會將現有負債納入總負擔計算。
保費結構及能否撥入貸款
按揭保險需要支付保費，保費以貸款金額的百分比計算，金額因按揭成數及貸款年期而異。保費可選擇一次性繳付，或分期攤還。通常的做法是將保費一次性撥入貸款本金內，然後每月連同按揭供款一併償還。這樣做的好處是無需即時支付大額現金，但會令總貸款額及每月供款增加。
舉例：假設樓價為 600 萬港元，申請 90% 按揭，貸款額為 540 萬港元。若保費率為貸款額的 2%（實際費率視乎計劃），則保費為 10.8 萬港元。這筆費用可加在貸款本金上，令總貸款額變為 550.8 萬港元。然而，由於貸款額上升，每月供款亦相應增加。
保費的具體費率並非固定，而是由按保公司根據多項因素釐定，包括貸款成數、貸款年期、物業價值及申請人的風險評估。目前無單一公開數字可引用，詳細費率必須向指定銀行或按保公司查詢。
取捨與風險
選擇按保高成數上會，最直接的好處是降低首期門檻，讓買家能以較少資金入市。但必須權衡以下代價：
- 總貸款額及供款壓力更大：首期少，意味着每月供款額較高，加上保費成本，總利息支出亦會增加。
- 資產淨值更薄：樓價即使輕微下跌，高成數按揭的業主會更快陷入「負資產」狀態，即物業市值低於未償還貸款額。一旦需要賣樓，可能無法還清貸款。
- 轉按或加按困難：按保貸款通常設有罰息期（一般為 2 至 3 年），期間提前還款或轉按需支付罰款。期滿後，若物業估值下跌，轉按至其他銀行亦可能無法做到原先的高成數。
- 審批更嚴謹：按保公司會因應風險，對申請人的職業、收入穩定性、信貸紀錄等進行更詳細的審查。收入不穩定或信貸紀錄較差的申請人，可能被拒或只能獲批較低成數。
下一步您應該做甚麼？
第一，核實現行規則。由於按揭政策及按保條款會不定期調整，請務必向香港金融管理局（HKMA）的官方網站，以及香港按揭證券公司（HKMC）或按證保險有限公司的官方公佈，查閱最新的按揭成數上限、保費率及申請條件。可使用 HKMA 網站的按揭計算工具，或直接向多間主要銀行查詢其按保計劃的詳情。
第二，評估自身財務狀況。計算您可負擔的首期金額，以及若選用高成數按揭後的每月供款額。確保每月總債務還款（包括新按揭供款、管理費及其他貸款）不超過總收入的 50%。即使壓力測試已暫停，保守的財務規劃永遠不會錯。
第三，預留額外資金。除了首期及保費，需預留足夠的現金應付印花稅、律師費、經紀佣金及裝修等開支。切勿將所有資金用於首期。
第四，比較不同銀行的按保方案。不同銀行合作的按保公司（如 HKMC 或 Private Mortgage Insurer）及提供的利率、保費折扣及罰息條款可能不同。貨比三家，選擇最適合您長期還款能力的計劃。