按揭成數與首期：實際須準備多少現金

在香港購買物業，實際需要準備的現金遠不止首期。除了首期，還須預留印花稅、律師費及代理佣金。按揭成數並非單純以成交價計算，而是以物業的成交價與銀行估值兩者中的較低者為準。以下詳細說明各項現金需求的計算方法及相關限制。

按揭成數的計算基礎：成交價與估值之較低者

銀行批出的按揭貸款金額，上限為物業的成交價與銀行估值的較低者，再乘以最高按揭成數。若銀行估值低於成交價，差額須由買方以現金補足。舉例假設物業成交價為800萬港元，銀行估值為750萬港元，最高按揭成數為70%，則最高貸款額為750萬港元×70% = 525萬港元，而非800萬港元×70% = 560萬港元。買方須支付的首期為800萬港元減525萬港元 = 275萬港元，高於單純以成交價計算的240萬港元。

按揭成數的現行規定

根據香港金融管理局（HKMA）於2024年10月16日生效的指引，所有住宅物業（不論價值及是否自住）的最高按揭成數（即貸款價值比率，LTV）劃一為70%。此規定適用於2024年10月16日或之後簽訂臨時買賣合約的交易。以淨資產而非還款能力審批的按揭，最高按揭成數亦由60%提高至70%。

對於申請人已擁有或擔保其他未償還按揭的情況，HKMA已取消須將最高按揭成數調低10個百分點的要求。因此，即使申請人已有其他按揭，只要符合還款能力要求，仍可適用70%的最高按揭成數。

還款能力要求

HKMA規定，不論物業是否自用，每月供款佔申請人收入的比率（即供款與入息比率，DSR）上限為50%。此規定適用於住宅及非住宅物業。此外，HKMA自2024年2月28日起已暫停壓力測試要求（即假設利率上升200基點後的DSR上限測試）。銀行仍會按自身信貸標準評估申請人的還款能力，但HKMA不再規定必須進行壓力測試。

第二個物業、非自住及主要收入來自香港以外的申請人

現行規定下，第二個物業或非自住物業的按揭成數與自住物業相同，均為70%。然而，銀行在審批時仍會考慮申請人的還款能力。若申請人的主要收入來自香港以外，銀行可能要求提供額外文件（如稅單、僱傭合約）以核實收入，或要求申請人提供本地擔保人。部分銀行可能對境外收入申請人設定較低的按揭成數或較高的利率，但HKMA並未就此類申請人設定統一的按揭成數上限。申請人應向個別銀行查詢其實際審批標準。

實際現金需求計算：遠不止首期

以下以假設樓價800萬港元、銀行估值相同、最高按揭成數70%為例，列出各項現金支出：

上述計算中，印花稅及代理佣金均以成交價為基礎，而非按揭貸款額。若銀行估值低於成交價，首期金額會更高。此外，若申請人並非首次置業或屬非香港永久性居民，印花稅率可能高達15%（買家印花稅加從價印花稅），實際現金需求將大幅增加。

下一步：核實最新數字及向銀行查詢

HKMA的按揭指引會因應市場情況調整。申請人應直接向HKMA查閱最新的住宅按揭指引（網址：https://www.hkma.gov.hk）。此外，不同銀行對按揭申請的審批標準（如利率、還款年期、現金回贈）各有差異。建議申請人在簽署臨時買賣合約前，先向至少兩至三家銀行查詢初步按揭審批結果（即預先批核），以確認可獲得的按揭成數及利率，並計算實際現金需求。印花稅的具體稅率及計算方法，應向稅務局查詢。律師費及代理佣金則應在委託相關專業人士時確認實際收費。