實用面積與建築面積：香港樓面面積解說
在香港買樓，第一個要搞清的數字就是「面積」。同一間屋，用「實用面積」計可能是500平方呎，用「建築面積」計卻可能是700平方呎。兩個數字相差200呎，不是因為單位變大了，而是因為計法不同。簡單來說：實用面積是單位內你可以用到的樓面面積，建築面積則包含了攤分給你的公用地方（如走廊、電梯大堂、會所）。自2013年起，一手住宅物業的售樓說明書及價單已禁止使用建築面積，只准列出實用面積。因此，今日比較樓價，必須以實用面積為準；若賣方仍以建築面積報價，該呎價毫無參考價值，因為你不知道攤分了多少公用面積在內。
實用面積：今日的法定標準
根據《一手住宅物業銷售條例》（第621章），實用面積（saleable area）有嚴格定義。根據一手住宅物業銷售監管局（SRPA）的資料，實用面積是單位本身的樓面面積，量度至間隔牆的中線。若牆壁是與鄰居共用的，則從該牆的中間量起。露台、工作平台及陽台的面積，必須分項列明，並計入實用面積之內。
以下十項，即使屬於該單位的一部分，亦不得計入實用面積：空調機房、窗台、閣樓、平台、花園、泊車位、屋頂、樓梯罩、天台及庭院。這些項目的面積必須在售樓說明書及價單中另行列出，但不可與實用面積相加。
條例第23(1)條及第31(9)條進一步規定，賣方不得在面積表內加入任何其他面積數字。這就是為何一手樓盤的資料只會顯示實用面積，而不會再出現「建築面積」或「發水面積」等字眼。
建築面積：為何不再使用
建築面積（gross floor area）是舊制，指單位實用面積加上按比例攤分的公用地方面積，例如走廊、電梯大堂、會所、管理處、變壓房等。由於不同發展商對「公用地方」的定義不同，同一實用面積的單位，建築面積可以相差數百呎。例如，一個屋苑的會所面積大、走廊寬闊，每個單位的建築面積就會被攤分得更多。因此，兩個實用面積同樣是500呎的單位，建築面積可能分別是650呎及750呎。若以建築面積計算呎價，後者會顯得「便宜」，但實際可用的空間卻完全一樣。這正是建築面積被廢除的原因——它令買家無法公平比較。
實用率：市場術語，非法定數字
「實用率」（efficiency ratio）是市場上常用的術語，指實用面積除以建築面積所得的百分比。請注意：實用率並非法定定義，沒有官方規定的計算方法，亦無任何機構公布標準數字。由於一手樓盤已不再列出建築面積，買家無法從一手資料直接計算實用率。若你持有舊樓的建築面積數字，可自行計算：實用面積 ÷ 建築面積 × 100%。一般來說，實用率愈高，代表單位內可用的空間比例愈大；但這數字本身沒有絕對標準，不宜與不同屋苑直接比較，因為建築面積的攤分基準可能不同。
關於實用率的詳細計算方法及「高」與「低」的判斷，請參閱「實用率如何計算：多少才算高」專頁。
如何公平比較兩個單位
公平比較的唯一方法是：只比較實用面積的呎價。步驟如下：
- 確認賣方提供的面積數字是實用面積。一手樓盤必定是，二手樓盤則要查閱樓契或查冊。
- 若賣方只提供建築面積，要求對方提供實用面積數字。若無法提供，則該呎價不可信賴。
- 比較時，留意露台、工作平台及陽台是否已分項列明。這些面積雖然計入實用面積，但實際可用性較低（例如露台通常不能封閉）。若兩個單位的實用面積相同，但一個有較大的露台，其實際可用空間會較少。
- 窗台、閣樓等十項不計入實用面積，但若單位附有大型窗台，其實用空間會比數字所示為小。閱讀樓則時，應留意這些項目的實際大小。
關於如何從圖則中辨認這些項目，請參閱「睇則入門：如何閱讀香港樓則」專頁。
實用面積包括甚麼？點樣量度
實用面積的具體量度方法，包括牆壁中線的計算、露台及工作平台的量度方式，以及哪些項目被排除在外，已在「實用面積包括甚麼？點樣量度」專頁詳細說明。該頁亦會解釋為何窗台不計入實用面積，以及這對實際可用空間的影響。
下一步：你應該做甚麼
無論你是買一手樓還是二手樓，第一步是確認你看到的每一個面積數字，是否實用面積。對於一手樓盤，直接查閱售樓說明書中的面積表，該表由SRPA監管，數字可靠。對於二手樓盤，向地產代理索取樓契或查冊，核對實用面積。切勿以建築面積計算呎價，否則你可能會為了一個實際上較小的單位付出過高價錢。最後，若你對某個單位的面積有疑問，可向SRPA查詢或投訴，該局是《一手住宅物業銷售條例》的執行機構。