睇則入門：如何閱讀香港樓則
樓則（即物業的建築圖則）是判斷一個單位是否值得購買的核心文件。看懂樓則，你才能確認間隔是否實用、哪些牆可以改動、窗台與冷氣機位會否浪費空間，以及單位在亞熱帶氣候下的實際居住體驗。本指南將逐一拆解樓則上的關鍵元素，並說明哪些資訊是圖則無法反映、必須親身睇樓才能確認的。
比例與尺寸標示
香港住宅樓則通常以 1:50 或 1:100 比例繪製。圖則上每一條尺寸線均標示實際長度，單位為毫米（mm）。例如牆身標示「150」即為 150 毫米（約 6 吋）。計算房間面積時，應量度牆心至牆心的距離（即扣除牆身厚度），而非圖則上標示的整體尺寸。實用面積的法定定義是從單位外牆的外部量度，但若與鄰座單位相鄰，則從分隔牆的中間線量度——這意味着圖則上的尺寸已包含牆身厚度，你無法直接從圖則讀出實用面積，必須參考售樓說明書中的「實用面積」數字。
根據《一手住宅物業銷售條例》（第 621 章）第 8 條，實用面積包括露台、工作平台及陽台的面積，但不包括窗台、冷氣機房、閣樓、平台、花園、停車位、天台、樓梯頂、平台及庭院等十項。這些項目雖然不計入實用面積，但必須在售樓說明書及價單中獨立列出。一手樓的宣傳資料已不再標示「建築面積」，因此你無法從一手資料直接計算「實用率」（即實用面積除以建築面積的市場術語）。如要自行估算，你需向賣方索取建築面積數字，但賣方並無法律責任提供。
結構牆與間隔牆的畫法分別
樓則上，結構牆（承重牆）通常以粗實線或填滿陰影的粗線條表示；間隔牆（非承重牆）則以幼線或虛線表示。部分圖則會在牆身標註「S」或「結構牆」字樣。結構牆不可拆除，因為它支撐整幢樓宇的負重；間隔牆則可視需要拆除或改動，但須先向屋宇署申請並獲得批准。若你在圖則上看到一條幼線橫跨客廳與睡房，那很可能是間隔牆，可以考慮打通以擴大空間。但若該牆是粗實線且與樓宇主體結構相連，則切勿拆除。
對裝修的影響：結構牆不能開鑿過深的電線槽或喉管，否則會影響結構安全。間隔牆則可隨意開槽，但須注意牆內可能藏有電線或水管。此外，結構牆的厚度（通常 200 毫米或以上）會佔用實用面積，而間隔牆（通常 100 毫米）則相對節省空間。
窗台及冷氣機位的位置
窗台（Bay Window）是香港住宅常見的設計，它不計入實用面積，但佔用單位內的空間。樓則上窗台通常以突出外牆的矩形或梯形標示，並註明「BW」或「窗台」。窗台的面積必須在售樓說明書中獨立列出。窗台無法用作儲物或坐臥，實際使用價值有限。冷氣機位（Air-conditioning Plant Room）同樣不計入實用面積，圖則上會標示「AC」或「冷氣機位」。若冷氣機位設於客廳或睡房外牆，安裝分體式冷氣時需預留喉管位置，可能影響窗簾或窗戶開關。
哪些牆可以拆
如前所述，結構牆不可拆，間隔牆可拆。但圖則上未必明確標示所有牆的性質。你應查閱物業的「建築圖則」或「結構圖則」，這些文件通常由發展商或屋宇署備存。若你打算進行大規模改動，必須委聘註冊結構工程師評估。此外，即使是非結構牆，若涉及防火牆或隔音牆，亦可能受《建築物條例》規管。最穩妥的做法是：在臨時買賣合約中加入「可視乎結構改動可行性而取消交易」的條款。
座向的標示
樓則上通常會有一個指北箭嘴（N），標明單位在整幢建築物中的方向。香港位於亞熱帶，夏季盛行西南風，冬季則受東北季候風影響。座向對採光與室溫的實際影響如下：
- 向南或西南：夏季下午陽光直射，室溫較高，冷氣電費較貴；但冬季較溫暖。若單位有向西大窗，下午西斜會令室內溫度明顯上升。
- 向北或東北：夏季較涼爽，但冬季可能較陰冷，且採光較弱。若單位面向內園或高樓，可能全天缺乏直射陽光。
- 向東：上午有陽光，下午陰涼，是較均衡的選擇。
- 向西：下午西斜嚴重，夏季室溫可達攝氏 35 度以上，冷氣負荷極大。
此外，樓則無法顯示周邊建築物的遮擋效應。即使圖則上標示向南，若前方有高樓，實際採光可能遠遜於預期。因此，必須在下午時段親身到單位感受陽光照射情況。
如何看出「則衰」
以下三種常見的「則衰」問題，可從樓則中直接判斷：
- 長走廊：走廊長度超過 2 米且寬度不足 1.2 米，會浪費大量實用面積，且難以放置家具。圖則上若見到一條狹長通道連接各房間，即為長走廊。
- 死角位：房間形狀不規則，例如有凹位、斜角或突出柱位，導致家具難以擺放。圖則上若出現 L 形或梯形空間，即屬死角位。
- 門碰門：兩道門的開啟方向互相衝突，例如廁所門與睡房門同時打開時會碰撞。圖則上可量度門框之間的距離，若少於門的寬度（標準門寬約 700 毫米），便可能出現門碰門。
樓則看不出、必須親身睇樓才知道的事
圖則無法反映以下關鍵因素，必須親身到場確認：
- 實際採光與通風：圖則上的窗戶位置無法顯示窗外景觀、遮擋物或光線角度。下午時段到單位感受陽光，並打開窗戶測試風向。
- 噪音：圖則無法顯示交通、鄰居或商場的噪音水平。應在不同時段（例如早上、晚上）到單位聆聽。
- 樓層高度：圖則上的樓層高度是結構層高，實際淨高需扣除樓板及裝修厚度。一般住宅淨高約 2.5 至 2.7 米，若低於 2.4 米會感到壓迫。
- 牆身質素：圖則無法顯示牆身有否裂縫、滲水或石屎剝落。應仔細檢查牆角、窗邊及天花。
- 鄰居狀況：圖則無法顯示鄰居是否會產生噪音或異味。可詢問管理處或觀察走廊情況。
下一步：核實與行動
閱讀樓則後，你應向發展商或賣方索取售樓說明書，核對實用面積及窗台等十項面積的獨立數字。若單位是二手樓，可向土地註冊處查閱建築圖則。在簽署臨時買賣合約前，建議委聘註冊測量師或建築師為你解讀圖則，並在合約中加入結構改動可行性條款。最後，務必在下午時段親身睇樓，感受實際環境，不要單憑圖則作決定。