物業稅：出租物業須繳多少稅

在香港，出租物業所產生的租金收入須繳納「物業稅」。物業稅是按租金收入的「應評稅淨值」，以標準稅率計算。應評稅淨值的計算方法為：將實際收到的租金，減去業主所繳付的差餉，再扣除一個劃一的20%法定修葺及支出免稅額。對於2025/26課稅年度，標準稅率為15%。業主亦可選擇以「個人入息課稅」方式課稅，若涉及按揭利息等支出，此方式可能更為有利。

物業稅的計算機制

應評稅淨值的計算

物業稅並非按總租金收入直接徵收，而是先計算「應評稅淨值」（Net Assessable Value）。具體步驟如下：

• 先計算「應評稅值」（Assessable Value）：這是指業主在課稅年度內實際收到的租金總額。一般而言，這包括租金及由租客支付的任何服務費、管理費等，但不包括由業主支付的差餉。
• 從應評稅值中，減去業主在該課稅年度內實際繳付的差餉金額。
• 再從餘額中，扣減一個劃一20%的「法定修葺及支出免稅額」。這20%的扣減是自動給予的，業主無需提交實際開支證明。即使業主的實際維修開支低於此免稅額，或完全沒有開支，此扣減仍然生效；反之，若實際開支高於此免稅額，亦不可申索額外扣減。

計算公式如下：
應評稅淨值 = （應評稅值 － 業主繳付的差餉） × 80%

稅率

物業稅的稅率為標準稅率（Standard Rate）。根據稅務局（Inland Revenue Department）公布的資料，2025/26課稅年度的標準稅率為15%。計算方法非常直接：
物業稅 = 應評稅淨值 × 15%

甚麼是「個人入息課稅」？

個人入息課稅（Personal Assessment）並非一種獨立的稅項，而是一種評稅方式。業主可以選擇將租金收入，連同薪俸收入、業務利潤等其他入息合併計算，然後按薪俸稅的累進稅率（最高為17%）評稅，並可申索個人免稅額、強積金供款等扣除。

選擇個人入息課稅的關鍵優勢在於：業主可以扣除為賺取租金收入而支付的銀行按揭利息。相比之下，物業稅本身並不允許扣減按揭利息。如果業主的按揭貸款金額較大，利息支出可觀，則選擇個人入息課稅往往能顯著減低稅務負擔。

以下情況尤其適合考慮個人入息課稅：

• 該物業有較大的按揭貸款，每年利息支出高。
• 業主同時有其他收入（如薪金、股息），合併評稅後可善用較低的累進稅率。
• 業主已繳付的個人免稅額未被完全使用（例如總收入不高時）。

須注意：個人入息課稅是「選擇性」的。業主必須在報稅時明確提出申請，稅務局會自動計算兩種方式，並以對納稅人最有利的方式評稅。

選擇物業稅還是個人入息課稅？

簡單區分：

• 物業稅：只對租金收入徵收，稅率劃一15%。不能扣減按揭利息。適合沒有按揭或按揭利息極低、且無其他收入的業主。
• 個人入息課稅：合併所有入息，按累進稅率計算。可以扣減按揭利息。適合有高額按揭利息支出、或個人總收入較低可享用免稅額的業主。

實務上，許多業主在首幾年物業按揭利息較高時，選擇個人入息課稅較為有利；隨着按揭餘額減少，利息下降，則物業稅可能較簡單划算。建議業主在每年報稅時，比較兩種方式。

報稅責任與保存紀錄

報稅責任

業主必須就出租物業的租金收入報稅。稅務局通常會向新業主或在稅務紀錄中有物業的納稅人發出報稅表（BIR57或BIR60）。即使未收到報稅表，業主亦應主動通知稅務局。

如屬聯權或分權共有物業，每位業主須按其業權比例申報租金收入。

保存紀錄

業主須備存足夠的收支紀錄，以便稅務局評核。應保存的文件包括：

• 租約正本或副本
• 每月租金收入紀錄（銀行入數紀錄、支票副本等）
• 已繳付的差餉單據
• 按揭利息支出證明（如選擇個人入息課稅）
• 任何與物業相關的支出單據（管理費、維修費等），即使物業稅不直接扣減，亦應保存以備查核。

根據稅務條例，業主須在有關交易發生後，保存相關紀錄至少7年。

下一步：檢查個人情況，作出決定

你應每年檢視自己的稅務狀況，尤其注意以下幾點：

• 核對實際收到的租金收入，以及已支付的差餉數字是否正確。
• 如有銀行按揭，計算該課稅年度總共支付的按揭利息。
• 比較物業稅與個人入息課稅的應繳稅款，並按需要向稅務局申請個人入息課稅。
• 如對計算方式或選擇有疑問，應直接向稅務局（Inland Revenue Department）查詢，或瀏覽其官方網站（https://www.ird.gov.hk）以取得最新稅率及指引。請注意，以上資料僅供參考，稅務條例及數字可能隨年度更新，必須向主管當局核實當前適用的規定。