差餉如何計算：應課差餉租值與寬減

差餉是政府根據物業的應課差餉租值（即估計全年市值租金，而非樓價）乘以指定百分率徵收的間接稅項，按季預繳，一般由物業佔用人負責，但租約多訂明由業主支付。自2026年4月1日起，住宅物業按累進稅率徵收，非住宅物業則維持劃一稅率。所有數字均以差餉物業估價署（Rating and Valuation Department）於2026年9月11日提供的資料為準。

應課差餉租值：定義與估價基準

應課差餉租值並非物業的買賣價格或市值，而是假設物業在指定估價依據日期（valuation reference date）空置出租時，可合理取得的全年租賃價值。差餉物業估價署每年重新評估一次：現行2026-27財政年度的估價依據日期為2025年10月1日，該估值得由2026年4月1日起生效。估價時會參考同區類似物業的實際租金、面積、樓齡、設施、位置等因素，與業主是否自住或實際收取的租金無關。

應課差餉租值亦用於計算地租（政府地租），後者按該租值的3%徵收，適用於新界及界限街以北新九龍的土地，以及根據《新界條例》延長批租期的物業；港島及界限街以南九龍在1985年5月27日前批出的租約則由地政總署另行處理。

差餉稅率：住宅累進制 vs 非住宅劃一制

2026-27財政年度起，差餉物業估價署實施累進差餉制度：

• 非住宅物業（如商舖、寫字樓、工廠）：劃一按應課差餉租值的5%徵收。
• 住宅物業：應課差餉租值不超過$550,000者，稅率為5%；超過$550,000但不超過$800,000的部分，稅率為8%；超過$800,000的部分，稅率為12%。舉例：假設住宅租值為$1,000,000，則首$550,000徵5%（$27,500）、次$250,000徵8%（$20,000）、餘下$200,000徵12%（$24,000），全年差餉合共$71,500。

注意：上述$550,000及$800,000的分界為2026-27年度的最新數字，由差餉物業估價署訂定。如物業於財政年度內中途變更用途（例如住宅轉為商業），稅率按該季度的實際用途分段計算。

繳納安排：誰付、何時付、如何付

差餉每季預繳一次，由差餉物業估價署向物業的「佔用人」發出繳費通知書（俗稱「差餉單」），通常於季初（即1月、4月、7月、10月）發出，限期一個月內繳交。但根據《差餉條例》，業主與租客可透過租約協議由哪一方承擔；本地住宅租約的慣例是由業主支付差餉，租客只支付地租（若有明確條款）。若欠繳，署方有權加收5%附加費，並在六個月後再加收10%；最終可向土地註冊處登記押記令，影響物業轉讓。

每年重估與反對機制

差餉物業估價署每年重估全港物業的應課差餉租值，以反映市場租金變動。業主或佔用人如認為新估價過高，可於估值生效後28日內（即每年5月中前）向差餉物業估價署署長提交「建議書」（proposal），提供同區類似物業的租金比較等證據。署方會審核並作出修訂或維持原決定。如不滿結果，可進一步上訴至土地審裁處。請注意：反對差餉租值不等於可以暫緩繳交差餉——在反對有結果前，仍須按原定日期付清差餉，避免附加費。

差餉寬減：過去與現行安排

財政預算案不時推出一次性差餉寬減措施，例如在2020-21及2021-22年度，政府為每個住宅物業提供每季$1,500的寬減上限，以減輕業主負擔。該等寬減是按季度從應繳差餉中直接扣減，而非退稅。注意：寬減僅適用於差餉本身，不適用於地租；且寬減上限只涵蓋一個物業的部分差餉，超出部分仍須繳付。

2026-27財政年度是否有寬減措施，須待財政司司長在《2027-28財政預算案》中公布；截至目前（2026年9月11日），政府仍未宣布當年的任何一次過差餉寬減。請留意差餉物業估價署及財經事務及庫務局的官方公告。

下一步行動

若你是首次置業，請檢查臨時買賣合約中列明的「應課差餉租值」，並向差餉物業估價署網站（www.rvd.gov.hk）查閱所屬物業的最新估價。如發現現居物業的應課差餉租值遠高於市值租金，應在每年重估生效後的28日內提交反對書。出租物業的業主則應在租約中清楚列明差餉及地租由誰負責，避免日後爭議。所有最新稅率及寬減詳情，務必以差餉物業估價署公布的數字為最終依據。