地租與土地契約：為何要繳、繳多少
香港的土地，除了中環聖約翰座堂所處的極少數例外，其餘均屬於政府，由政府以「批租」形式授予業主使用權。因此，無論你購買的是私人屋苑單位、洋房還是商業物業，你擁有的並非土地的永久業權，而是一個有年期的「土地契約」。所謂地租，就是業主就這個土地契約向政府繳付的租金。簡單而言，你買樓時付的樓價買的是建築物及土地的使用權，而地租是每年持續使用土地的成本。
土地契約與地租的歷史分野
要明白地租如何計算，必須先了解你的物業土地契約是何時批出的。
- 舊契（1985 年 5 月 27 日前批出的契約）：主要是香港島及九龍界限街以南的地段。這類契約的年期較長（通常 75 年、99 年或 999 年），而且地租條款通常屬於「象徵式」，即每年只收取一個固定金額（例如數百港元），金額不會隨物業市值或租金變動上調。但須注意，如果契約於 1997 年 6 月 30 日後屆滿，政府會根據《新界土地契約（續期）條例》自動續期 50 年，續期後的條款會改為按應課差餉租值 3% 計算地租，這點與新契約看齊。
- 新契（1985 年 5 月 27 日後批出的契約）：適用於新界、新九龍及所有 1985 年後批出的土地。這類契約的地租條款劃一為應課差餉租值的 3%，並會隨差餉租值調整而改動。政府每當重新評估差餉租值，地租便會同步按相同百分比變動。
地租如何計算
根據差餉物業估價署（Rating and Valuation Department）的資料，目前適用於大多數物業的地租制度，是根據《政府地租（評估及徵收）條例》徵收的。地租為應課差餉租值的 3%。應課差餉租值由差餉物業估價署按物業在指定估價日期（現時為每年 10 月 1 日）的合理年租金市值估算，並由翌年 4 月 1 日起生效。
換句話說，如果一個住宅單位的應課差餉租值為 1,000,000 港元，那麼該單位每年的地租就是 1,000,000 x 3% = 30,000 港元。政府會以書面通知業主應課差餉租值的變更，地租金額會隨該變化自動調整。
地租與差餉的分別
地租與差餉經常被混淆，但兩者性質截然不同：
- 地租（Government Rent）：是業主就土地契約繳付的租金，屬於土地出讓條款的應付費用。地租的收入歸政府庫房。
- 差餉（Rates）：是政府就物業使用而徵收的間接稅，用以支付公共服務（如街燈、食水、消防等）。差餉的稅率由立法會釐定。目前（2026-27 財政年度），住宅物業差餉稅率視乎應課差餉租值而定：不超過 550,000 港元的部分為 5%；550,001 至 800,000 港元的部分為 8%；超過 800,000 港元的部分為 12%。非住宅物業則劃一為 5%。
兩者雖然都按「應課差餉租值」計算，但計算稅率不同，且性質各異。業主一般會在差餉物業估價署寄發的「差餉及地租通知書」上看到兩項分開列出的應繳款項。
如何查證物業的地租條款
要準確了解你物業的地租條款，最可靠的方法是查閱土地註冊處的「土地登記冊」（俗稱「查冊」）。土地登記冊上會清楚列出契約編號、批出日期、年期及地租金額的具體條款。若登記冊上寫明「地租金額：$X 每年」，即屬象徵式地租；若沒有註明固定金額，則幾乎肯定屬於按應課差餉租值 3% 收費的類別。
差餉物業估價署為最終主管當局，任何關於地租徵收的數字、稅率或適用範圍的問題，均應直接向該署查核。你可以到該署的網站（www.rvd.gov.hk）使用「物業資訊查詢」服務，或致電該署查詢所屬物業的應課差餉租值及地租狀況。
對按揭的影響
土地契約的剩餘年期會直接影響銀行提供的按揭條款。一般而言，銀行會要求物業的土地契約剩餘年期不少於貸款年期加上 10 年（即所謂的「按揭年期加 10 年」準則）。對於年期少於 50 年的物業，銀行可能會縮短還款期、降低按揭成數，甚至拒絕批出貸款。因此，購買樓齡較高的物業時，務必查清土地契約的準確到期日。
對於在 1997 年後自動續期的契約，業主無需擔心年期問題，因為續期後的土地年期已獲延續至 2047 年 6 月 30 日後，足以滿足大部分按揭要求。
繳付安排
地租通常以季度分期繳付，與差餉一同由差餉物業估價署發出繳款通知書。業主可於每年 1 月、4 月、7 月及 10 月收到通知書，並須在指定期限前繳款。逾期未繳會被加收附加費（通常為欠款的 5%），欠款超過六個月更可能被政府收回物業。
買樓時，律師一般會於成交日計算地租及差餉的分攤，賣方負責成交日之前的款項，買方負責之後的款項。你應在律師協助下確認有關帳目已結清，避免日後被追討前業主的欠款。
下一步你要做甚麼
如果你是正在考慮置業的準買家，下一步應要求你的代表律師查閱目標物業的土地登記冊，確認地租條款及契約年期。如果你是現有業主，請檢查你最近一期差餉物業估價署發出的「差餉及地租通知書」，核對應課差餉租值是否與物業現況相符——若有出入（例如你剛完成加建或維修，影響了租金價值），應向該署申請重估。
差餉物業估價署會定期重估全港物業的應課差餉租值，最新一次估價的參考日期為 2025 年 10 月 1 日，新租值已於 2026 年 4 月 1 日起生效。你可在該署網站查閱你所屬物業的更新數字。如有疑問，務必直接向差餉物業估價署核實，切勿依賴非官方估算。