租樓按金：金額多少、如何取回

租樓按金（俗稱「按金」或「按金按」）是租客在簽訂租約時向業主預付的一筆款項，用作擔保租客履行租約義務。市場慣例為兩個月租金，但實際金額由雙方協商決定，並非法律規定。業主持有按金期間，若租客欠租、欠繳水電費或造成超出正常損耗的損壞，業主可從中扣除相應款項。租客退租時，若已履行所有租約責任，業主須在合理時間內全數退還按金。若雙方對扣除項目有爭議，租客可透過小額錢債審裁處追討。

按金金額：市場慣例與協商空間

香港並無任何法例規定按金的上限或下限。市場普遍接受的慣例是「兩按一上」——即兩個月租金作為按金，另加一個月租金作為預繳首期租金。但這純粹是慣例，業主與租客可自由約定更高或更低的按金。例如，連裝修傢俬的單位或租期較短（如一年生約死約）的租約，業主可能要求三個月按金；而租期較長或業主急於出租，則可能只收一個月按金。租客在議價時可主動提出降低按金，但業主未必接受。建議租客在簽署臨時租約前，明確確認按金金額及退還條件，並將之寫入正式租約。

按金由誰持有：香港並無信託或託管制度

與部分國家或地區不同，香港並無強制性按金信託或第三方託管制度。按金直接由業主（或其授權的地產代理）收取及持有。這表示業主可將按金用於任何用途，例如存入個人銀行戶口賺取利息，甚至用作個人周轉。一旦業主財困、破產或失蹤，租客追討按金將非常困難。因此，租客應審慎評估業主背景，例如查閱土地註冊處的物業查冊，確認業主身分及物業有否被抵押或涉及法律訴訟。支付按金時，應要求業主簽署書面收據，並保留銀行轉賬證明或支票影印本。

業主可以扣除甚麼：實際損壞 vs 正常損耗

業主只能從按金中扣除因租客違約或疏忽而導致的實際損失，不可隨意扣減。常見可扣除項目包括：

欠租：租客未依時支付全數租金。
欠繳水電費、煤氣費、管理費：如果租約訂明由租客負責，而租客未在退租前結清。
物業損壞：超出正常損耗的損壞。例如牆壁明顯鑿洞、地板嚴重刮花、窗戶破裂、冷氣機或熱水爐因不當使用而報廢。相反，牆壁因長期使用出現輕微褪色、地毯因正常行走而磨損、燈泡自然燒毀等，屬於正常損耗，業主不可扣除。
遺留雜物清理費：若租客退租時未清走所有個人物品，業主僱人清理所產生的合理費用。

業主不可扣除的項目：

正常損耗（如上所述）。
業主自行進行的非必要維修或翻新：例如業主在退租後重新油漆全屋，除非租客造成嚴重污漬。
因自然災害或樓宇結構問題造成的損壞：如颱風破壞窗戶、水管自然老化漏水。

關鍵在於租客須在簽約時及退租時，與業主共同確認物業狀況。常見做法是：

收樓時：拍攝附有日期顯示的相片或短片，覆蓋每一房間、牆壁、地板、窗戶、設備（冷氣、熱水爐、煮食爐、洗衣機等）。最好準備一份傢俬及設備清單，由業主及租客簽署確認現狀。
退租時：再次拍攝相同位置的相片或短片，以證明損壞是否存在。若業主聲稱有損壞，租客可要求業主提供維修報價單（如相片中的損壞與收樓時相符，則屬正常損耗）。

按金爭議的實際追討途徑

若業主無理扣起部分或全部按金，租客可循以下途徑追討：

書面要求：先以掛號信或電郵（建議保留發送紀錄）向業主發出正式書面要求，列明應退還金額、計算方式及限期（一般建議7至14天）。
小額錢債審裁處：若索償金額不超過75,000港元，可直接入稟小額錢債審裁處（地址：香港灣仔港灣道12號灣仔政府大樓4樓）。審裁處程序較簡便，毋須聘請律師，但租客需提交所有證據：租約、按金收據、退租時問題的相片、業主的拒絕回覆等。審裁官會在聆訊後作出裁決。若業主敗訴而仍不付款，租客可申請強制執行，例如扣押業主財產或銀行戶口。
土地審裁處：若索償金額超過75,000港元，則須向土地審裁處提出訴訟。程序較正式，建議諮詢律師。
報警或投訴消委會：若業主涉及詐騙（例如收取按金後失蹤），可報警。但一般按金糾紛屬民事性質，警方未必介入。消費者委員會可提供調解服務，但無法律約束力。

實用提示：租客應在租約中明確訂明按金退還的具體時間（例如「租客交回空置單位後14天內退還」），並要求業主簽署《退還按金確認書》。若業主無法在限期內提供合理扣除的報價單，租客可按時追討。

下一步：核實你需要做的事

與業主協商按金金額及退還條款，並確保寫入正式租約。
在收樓當天，聯同業主或地產代理拍攝附日期相片，並簽署傢俬清單。
保留所有租金、按金及水電費的付款紀錄。
退租時，重複收樓時的拍攝程序，並檢查是否有新增損壞。
若業主無理扣按金，先發書面要求，然後考慮入稟小額錢債審裁處（索償75,000港元以下）。

注意：以上金額（75,000港元）及審裁處地址為截至2026年9月11日的資料。實際處理時，請向小額錢債審裁處或土地審裁處查詢最新程序及限額。數字若有變動，以主管當局最新公布為準。