專家站｜香港減息空間收窄解構按揭申請超前部署 – 港居家生活｜樓市新聞

香港銀行繼今年9月後，本月再宣布減最優惠利率（P）0.25厘，累計減幅0.5厘，速度和幅度都超出市場預期。這對於業主或準業主而言都是好消息。然而市場不宜過份樂觀，因為銀行有機會透支了明年最優惠利率的減幅。

過去一段時間，筆者曾呼籲「建期」買家轉「即供」，不要待物業快將落成時才申請按揭，原因之一是當樓市在下行周期，樓花物業估價同樣會下跌，遲申請反而難借盡按揭貸款。

不過，由於目前已經處於減息周期，最優惠利率預期仍有下調空間，買家若果近期入手新盤，而且物業屬長樓花期，可以選擇「建期」付款而放棄「即供」，待物業入伙在即才申請按揭，減輕利息支出負擔。近期大部份銷情暢旺的新盤，開價都較為貼近市價，銀行估價暫未見有太大差距，採用「建期」付款方式就可因應利率走勢而見機行事。

加息周期升幅快抹平

然而，樓花買家亦要留意，最優惠利率在過去的加息周期中累計只增加0.875厘，而過去兩次本地銀行減息幅度為0.5厘，意味着最優惠利率再減0.375厘，就會抹平加息周期的升幅。

所以，即使外界預期美國明年仍然會減息，香港最優惠利率減幅有限，除非有其他原因令港銀「減凸」，否則來年本港再行減息機會不高。來年收樓而以建期上會的買家，可考慮在收樓前三個月盡早申請按揭，沒必要等到最後一刻。

定息計劃不宜沾手

另一方面，今次減息亦令銀行新推出的定息按揭計劃變得可有可無。早前有多間銀行先後推出定息按揭，首幾年利率介乎3.15厘至3.35厘，雖然可即時慳息，但當時筆者分析過減息等因素，認為計劃並非百利而無一害。

現時銀行加速減息，新造按揭的拆息（H）按揭利率計劃已減至3.625厘，進一步收窄與定息的差距，慳息效果不再顯著，再加上定息按揭沒有回贈及按揭利率掛鈎存款戶口。由於定息按揭會用浮息期較高的利率上限來計算供款能力，造成申請人的入息要求亦較高，選擇定息按揭並不化算。

當然，銀行若想吸引客人選用定息按揭，或會再調整定息利率。不過按筆者觀察，定息始終不是市場主流，銀行不會投放太多資源，反而會在新一年採取其他策略吸客，例如增加按揭現金回贈或減封頂利率，其中減封頂利率只影響新造按揭，吸引客人選用之餘，亦不影響利潤率。另外，亦有銀行會選擇以量取勝，透過放寬按揭審批，爭取不同類型的按揭客戶。