專家站｜按揭預批效用被「神化」揭3大坊間謬誤 – 港居家生活｜樓市新聞

銀行按揭審批準則越來越難觸摸，所以不少準置業人士買樓前會先向銀行申請按揭預批，獲開綠燈後才簽約買樓。這是理智做法，但筆者觀察到很多準買家對於預批的效用存在一些「幻想」，希望在此文章釐清。

幻想一：預批可鎖實估價

近年不時有些新盤收樓後，按揭未能估足價。有些準買家得悉這個情況便來問筆者：「如果買新盤前一早申請按揭預批，而銀行又成功批出，是否往後估價下跌都不受影響？」

這是錯誤的，其實按揭預批更大程度是針對入息，以了解申請人最多可以借到多少貸款額。舉例，銀行審批申請人入息文件後，預批最高貸款額為900萬元，在限定時間內，只要申請人的入息不變，也可確保借入這個貸款額。當然，如申請人預算想借高成數按揭，在預批時也必須提出，因批核程序及要求會稍有不同。

譬如客戶已在預批時獲批1000萬元物業的9成按揭，並在預批限期內買入1,000萬元單位，便可以申請9成按揭、借足900萬元。不過，在成交期內估價下跌的話，例如由1,000萬元跌至900萬元，銀行仍可能用最新估價批核。那麼申請人最高仍只可以借810萬元（9成按揭），不能提取900萬元。

幻想二：預批保證任何物業可上會

筆者須重申，按揭預批只是審批入息，不是審批物業。故此，就算預批成功，但如買入的物業有種種問題，譬如估價不足、物業有維修令或僭建、業權有送契之嫌等等，銀行有機會拒批按揭。

「但申請預批時，銀行不是知悉物業地址嗎？」客人問。其實按揭預批的審批過程中，銀行不會去調查該物業的業權或其他問題，故此很多人以為提供了地址、預批成功，便以為一帆風順。有些時候，即使是簽了臨約買樓，到買方律師取到樓契後才發現業權有缺憾，亦會影響交易。可想而知，預批個案一定不會見到樓契，這方面跟簽了臨約的個案，臨門一腳發現業權有問題的情況一樣。在這樣必須再度重申——按揭預批層面，銀行只審批入息，不會審批物業的。