專家站｜2024上半年按揭市場回顧 – 港居家生活｜樓市新聞

樓市持續疲弱，至二月終於等到遲來的「撤辣」。《財政預算案》宣佈撤銷額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD），意味著最早可追溯到2010年的壓抑炒賣措施全面退場。而金管局亦緊隨宣佈放寬按揭成數，其中非揭保自住物業按揭成數放寬至3000萬最多可按七成，同時取消壓力測試要求。跟「辣招」一樣，壓測要求亦乃14年前，即2010年初次引入。當年基準設在2厘，確保申請者一旦遇上銀行加息，仍能抵受壓力供款。2013年壓測利率曾升至3厘，2022年又下調至2厘，至今年二月終於被完全撒銷。

新政策實施後，首置買家仍要確保其供款佔入息比率（DSR）不超過50%，但連串「托市」手段成功令樓市喜迎一段「小陽春」。中原城市領先指數（CCL）終結自去年六月至今年二月的跌勢，由二月145.37回升至三月147.08；大型屋苑成交量由二月1367宗躍升逾一倍至三月的3905宗。不過明言是「小陽春」，短短兩個月樓價升幅已悉數蒸發，CCL在四月已開始回落，並於五月已跌穿「撒辣」前低位，六月再下探至141.81，創下近8年新低；大型屋苑成交量亦已回落至六月的1,451宗，接近二月的低位。

按揭成數放寬及取消壓測或多或少協助了部分準買家「上車」，但市場似仍持觀望態度，「賤賣」、「蝕賣」及「急放」盤等交易屢見不鮮。而按揭市場在上半年亦未見太大起色，市場預期美國聯儲局九月減息，港元拆息料將處較高水平一段時間。資金流動性受影響，銀行傾向「落雨收遮」，加上樓市仍疲弱，物業估價不足，銀行對按揭審批的態度謹慎。據悉上半年不少銀行按揭優惠「縮水」，現金回贈由0.5%進一步削減至最低0%，只有個別大額按揭、樓花，或樓花按保客戶仍享有一定比率（不足1%）回贈。此外，更有指部分銀行已停止提供存款掛鈎按揭戶口。昔日買家在供樓期間，可透過存款於特定戶口，享受與按揭貸款息率相同的利率，減輕加息帶來的負擔，如今買家想「上會」，計數時務必考慮缺少高息存款戶口優惠的影響。

根據金管局數據，每月住宅按揭貸款申請宗數曾由二月的5070宗衝高70%至三月的8622宗，四月更再升11.68%至9629宗，較二月低位上升近九成，回到2023上半年水平。至於每月住宅按揭貸款批出宗數同樣於樓市「小陽春」期間錄得增長，由二月3916宗上升12%至三月4369宗，然後四月進一步攀升50%至6551宗。惟以上數據到了五月皆明顯「收油」，每月住宅按揭貸款申請五月下跌16.12%，回落至8077宗；每月住宅按揭貸款批出宗數則升幅放緩至微升6%，錄得6963宗。若單看按揭獲批宗數佔申請宗數比率，在市場數據升幅最強的三月和四月，成功獲批的按揭貸款其實只佔申請宗數分別50.67%和68.03%，低於2023年平均80.25%，以及一月和二月分別的74.64%和77.24%，相信此反差一定程度與樓市短暫暢旺期間，銀行態度審慎和趨於「揀擇」有關。

樓按優惠「縮水」，「上車」及換樓客或仍然會因居住需求而繼續「上會」，但過往為了節省利息支出、套現或賺取現金回贈的轉按客，如今則買少見少。早年銀行偏好以轉按催谷按揭業務，全盛時期給予轉按客的現金回贈曾高達2.3厘，宗數一度迫近甚至追過一二手物業按揭。不過轉按市場在2024上半年可謂一潭死水，每月住宅轉按批出宗數延續2023年九月起的跌勢，由一月的898宗下跌至四月的611宗，至五月才止跌微升2%至621宗，水平仍遠較去年平均1782宗為低。

至於各大銀行於按揭市場的佔有率，總結上半年成績，中銀香港、匯豐銀行及恒生銀行繼續盤居三甲，不過當中只有匯豐的市佔率取得增長，由年初的18.20%上升至六月份的29%，迫近頭位佔31%的中銀；恒生上半年市佔率平均12.2%，優於排名第四，平均8.03%的工商銀行，東亞銀行則取得5.32%位列第五。人們轉向其他銀行以爭取更大按揭優惠，花旗銀行六月份市佔率為5.1%，創下過去一年新高；渣打銀行則未能延續四五月的升勢，六月份由3.6%回落至2.5%。

展望下半年，按揭市場發展將視乎樓市能否喘息站穩以及息口變化。下半年仍有大量新盤供應，一手樓定價進取，預料以量取勝的策略下表現平穩，如二手市場能夠進一步復甦，一二手住宅按揭貸款可續成按揭市場主要推動力。轉按市場前景較不明朗，美國聯儲局連續七次議息不加不減，外界普遍預估美國下半年會減息一次。不過本地減息周期未必跟美國一致，除非有明顯風向走向低息，物業估值修復，以至各大銀行願意「鬆手」重推優惠等，否則轉按市場可能繼續載浮載沉。